경상북도 예천군 예천읍 청복리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17718

종합 리스크 점수: 41점

AI 요약 평가

대상지는 제1종일반주거지역에 위치한 '전' 지목의 토지로, 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 889만 원으로 제시가 3억 6,000만 원과는 큰 차이를 보이며, 청복리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 타당성 검증이 어렵습니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있으나, 대상지와의 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다. 높은 제시가와 낮은 거래 활성도를 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 1점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 40.51x로, 극단 고평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.34% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로한면' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 제1종일반주거지역으로 기본적인 개발은 가능하나, 소로한면 접면 및 부정형 토지형상으로 개발 활용도에 제약이 있을 수 있습니다. 인근에 공원조성, 용도지역 변경 등의 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.
거래량: 3점 — 청복리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 5건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
인근 실거래가: 4점 — 비교 사례 부재·배율 기반 참고 추정과 제시가 차이 3950.8%. 직접 비교 유사성 판정은 유보합니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 15곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (도시지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 6,000만 원은 동일수급권 실거래 기반 median 배율을 적용한 추정 토지가 889만 원과 비교할 때 매우 높은 수준입니다. 청복리 지역의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로, 제시가에 대한 신중한 검토와 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수를 통한 비교 분석은 수행되지 않았습니다. 대상지의 추정가는 동일수급권 실거래 대비 공시지가 median 배율 1.20배를 적용하여 산출되었습니다.

심층 분석

경상북도 예천군의 지가지수 및 토지 거래 필지수는 하락 또는 보합세를 보이며, 시장 활성도가 낮은 편입니다. 통화량(M2)은 10년 중앙 대비 높지만, 대출금리 및 건설공사비 지수 또한 높아 레버리지 및 개발 원가 부담이 존재합니다. 미분양 현황은 0세대로 양호하나, 지역 내 토지 거래 활성도가 낮아 투자 가치 판단에 신중해야 합니다.

사진 정보가 없어 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다. 다만, 지목이 '전'이므로 농지법 등 관련 법규에 따른 개발 제한 여부를 확인해야 합니다. 부정형 토지 형상과 소로한면 접면은 개발 시 설계 및 건축 비용에 영향을 미 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

대상지는 제1종일반주거지역으로 기본적인 개발 잠재력은 있으나, 낮은 시장 활성도와 높은 제시가로 인해 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 인근에 공원 조성, 용도지역 변경, 신도시 개발 등 다양한 개발 호재가 고시되어 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 파급 효과는 추가적인 분석이 필요합니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 높은 편입니다.

현장 체크리스트

토지이용계획확인원을 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률, 기타 개발 제한 사항을 반드시 확인하십시오.
부정형 토지 형상 및 소로한면 접면으로 인한 건축 인허가 가능 여부 및 건축 효율성을 지자체 건축과에 문의하여 확인하십시오.
지목이 '전'이므로, 대지로의 지목 변경 가능성 및 그에 따른 비용, 절차를 확인하십시오.
제시가와 추정가의 큰 차이에 대한 매도자 측의 합리적인 근거를 확인하고, 주변 유사 매물의 실제 거래 사례를 추가적으로 조사하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 사항을 반드시 확인하십시오.

최종 판정

보류