매물 유형: 토지
분석 번호: 17723
종합 리스크 점수: 68점
제주시 노형동에 위치한 해당 토지는 자연녹지지역으로 다양한 규제에 저촉되지만, 국토계획법상 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률 갭이 커서 개발 잠재력이 있습니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정이 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다. 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 미분양 증가 등 거시경제 하방 요인도 함께 고려해야 합니다.
제시된 매매가 19억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 23억 5,311만 원 대비 약 4억 5,311만 원 낮은 수준입니다. 비교사례 대입 시뮬레이션의 환산 총액 19억 9,814만 원과도 유사한 수준입니다. 그러나 노형동의 동일 유형 토지 시장은 최근 36개월간 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 따라서 제시된 가격의 적정성 판정은 유보되며, 시장 검증이 어렵습니다. 투자자는 이러한 시장의 비활성도를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 제주시 이호이동 2**번지의 자연녹지지역 주차장 토지입니다. 2026년 2월에 15억 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 352만 원입니다. 대상지와 유사도 점수 76점을 기록했으며, 거리 1,292m, 시점 7개월 전으로 비교적 근접한 사례입니다. 면적 보정 계수 0.991이 적용되어 대상지가 사례보다 면적이 커 대규모 감가가 반영되었습니다. 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 불필요합니다. 이 사례를 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 19억 9,814만 원입니다.
대상 토지는 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, 현재 지목은 주차장, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 국토계획법상 법정 상한 용적률 50% 대비 현재 용적률이 5.33%로 개발 잠재력이 높습니다. 인근에 제주화북2 공공주택지구 지정, 오등봉공원2지구 지구단위계획 결정(변경) 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리 상승, 건설공사비 증가, 지역 미분양 증가 등 거시경제 환경은 투자에 부담으로 작용할 수 있습니다. 노형동의 동일 유형 토지 시장은 거래 활성도가 낮아 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 개발 계획을 통한 가치 증대를 목표로 하는 투자가 적합합니다.
대상 토지 위에 2016년 준공된 경량철골구조의 자동차관련시설(주차장)이 존재합니다. 준공 10년차로 아직 큰 하자는 발견되지 않으나, 경량철골구조의 특성상 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 토지 자체적으로는 부정형의 형태를 띠고 있으나 평지이며 중로한면에 접하고 있어 개발에 큰 물리적 하자는 없습니다. 다만, 공장설립제한지역, 장애물제한표면구역 등 토지이용계획상 규제 사항이 개발의 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.
제주 지역은 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합 또는 소폭 하락세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 특히 노형동은 제주시 내 거래 활성도 6위 지역으로, 인근에 4,188세대의 대규모 주택/아파트 공급 예정 물량이 존재하여 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제주 이전기업 물류비 지원 확대, 첨단과학기술단지 고도화 등 지역 경제 활성화 정책도 토지 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 용적률 갭을 활용한 개발 가능성과 인근 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높은 토지로 판단됩니다.
보류