경상남도 함양군 안의면 이전리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17740

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 토지는 경상남도 함양군 안의면 이전리에 위치한 제2종일반주거지역의 '전'으로, 소로각지에 접한 평지형 부정형 토지입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 2억 865만원으로, 제시가 1억 6,600만원 대비 가격 적정성 판정 유보을 수 있습니다. 그러나 이전리 지역의 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 소규모 개발 계획이 있으나, 지역 인구 감소 추세와 미분양 현황을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.80x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 -0.43% — 추세 가산 중립.
도로접면: 9점 — 도로접면 '소로각지' — 보통
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 소로각지에 접해 있어 건축 가능성은 존재합니다. 인근에 지구단위계획 변경 및 도로 개설 등 소규모 개발 사업이 추진되고 있으나, 해당 필지에 직접적인 영향을 미 미치거나 대규모 개발 호재로 보기는 어렵습니다.
거래량: 2점 — 이전리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 20.4%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제2종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 250% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 6,600만원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 865만원 대비 약 4,265만원 낮은 수준입니다. 이는 추정가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 그러나 이전리 지역의 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 추정가는 동일수급권 실거래 median 배율을 적용하여 산출되었습니다. 이는 유사한 공시지가 수준의 토지들이 실제 시장에서 거래된 가격을 반영한 것으로, 대상 토지의 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

심층 분석

함양군 지역의 지가지수 및 토지 거래 필지수 하락 추세는 전반적인 시장 둔화를 시사합니다. 가계대출금리가 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 건설공사비지수 또한 높아 원가 부담이 가중될 수 있습니다. 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높아 지역 내 공급 부담이 존재합니다. 다만, 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 대상 토지는 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 지역 경제 지표를 고려할 때 단기적인 투자 수익성을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 지반 상태, 배수 여건, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 지목이 '전'이므로 농지로서의 특성을 고려한 현장 확인이 중요합니다.

함양군 안의면 이전리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 없어 시장 활성도가 낮은 편입니다. 지역 인구는 소폭 감소 추세에 있으며, 세대당 인구는 유지되고 있습니다. 인근에 달빛철도 계획이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 할 호재입니다. 단기적으로는 지역 내 미분양 주택 증가와 토지 거래량 감소 추세가 지속될 가능성이 있어, 향후 6개월 시세는 보합 또는 약한 하락 가능성이 있습니다. 장기적으로는 제2종일반주거지역으로서의 개발 가능성과 교통 인프라 확충 여부에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 규제 사항에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있는데, 실제 건축 행위 시 구체적으로 어떤 제약이 있는지 함양군청 관련 부서에 확인이 필요합니다.
소로각지에 접해 있으나, 실제 건축 허가 시 필요한 도로 폭 및 현황, 그리고 지자체 조례에 따른 건축 가능 여부를 함양군 건축과에 문의해야 합니다.
지목이 '전'이므로, 건축을 위해서는 '농지전용허가'가 필요합니다. 이 절차와 비용, 그리고 소요 기간에 대해 사전에 확인해야 합니다.
주변에 달빛철도(대구광주선) 계획이 있으나, 이는 계획 및 추진 중인 인프라로 진행 단계와 개통 시점의 불확실성을 고려하여 투자 판단에 반영해야 합니다.
인근에 지구단위계획 변경 및 도로 개설 등의 개발 사업이 있으나, 대상 필지에 직접적인 영향이 미미하므로, 실제 개발 계획의 상세 내용과 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류