매물 유형: 토지
분석 번호: 17741
종합 리스크 점수: 59점
본 매물은 충청남도 당진시 석문면 장고항리에 위치한 농림지역 '답' 토지로, 9,000만 원에 제시되었습니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,830만 원과 비교 시 제시가는 참고 추정가 대비 참고 추정 대비 낮으나입니다. 그러나 해당 법정동은 최근 36개월간 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 다수의 산업유통형 지구단위계획 변경 고시 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
제시가 9,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 9,830만 원 대비 낮은 수준에 해당합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 8,670만 원 ~ 최고 8,670만 원)과 비교 시, 제시가는 스펙트럼 범위 내에 있어 가격 자체는 참고 추정가와 유사한 수준으로 판단됩니다. 그러나 해당 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다.
선별된 비교사례는 당진시 석문면 삼봉리 3**번지 토지로, 2026년 3월에 5,510만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 9만 원이며, 대상 토지 면적(3050㎡)을 대입하여 보정 완료된 총액은 8,670만 원입니다. 용도지역 및 지목이 '농림지역', '답'으로 대상지와 동일하며, 거리는 900m, 시점은 6개월 전입니다. 면적 보정 계수 0.9691이 적용되었고, 용도 및 도로 보정 계수는 1.000입니다. 시점 보정 계수 또한 1.000으로 적용되었습니다.
당진시의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 특히 대상 법정동인 석문면 장고항리는 시군구 내 거래 활성도 5위로, 일정 수준의 환금성을 기대할 수 있습니다. 다만, 대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이고 건설공사비지수 또한 높아 레버리지 및 원가 부담 요인이 존재합니다. 통화량(M2)은 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 인근 미분양 현황은 10년 중앙 대비 낮은 수준으로 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 인근에 독일 자동차 부품사의 대규모 투자 유치 소식 등 지역 경제 활성화에 긍정적인 뉴스가 다수 있어 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'이고 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 물리적 하자 리스크입니다. 또한, '세로한면(가)' 도로접면은 실제 건축 시 도로 확보 문제로 이어질 수 있으므로 현장 확인 및 지자체 건축 허가 가능 여부 확인이 필수적입니다. 토지 형상이 세로장방형으로 효율적인 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.
당진시의 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률 또한 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 상승 추세로 거래 활성화 조짐이 보입니다. 특히 인근 지역의 산업유통형 지구단위계획 변경 및 대규모 투자 유치 소식은 장기적인 관점에서 대상 토지의 개발 잠재력과 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 농림지역이라는 규제는 여전히 존재하므로, 향후 규제 완화 또는 용도 변경 가능성을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성도 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 개발 호재와 지역 경제 활성화에 힘입어 미래 성장 잠재력은 충분하다고 판단됩니다.
보류