매물 유형: 토지
분석 번호: 17749
종합 리스크 점수: 59점
본 매물은 계획관리지역 내 임야로, 국토계획법상 100%의 법정 상한 용적률을 가지며 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 제한보호구역 및 비행안전구역 등 중첩된 규제로 인해 실제 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 이천시 대월면 대대리 지역은 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 1건에 불과하여 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 인근 대월2일반산업단지 착공 등 개발 호재가 있으나, 미분양 증가 및 대출금리 상승은 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 1억 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 1,709만 원 대비 약 1,709만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대월면 대대리 지역의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시고, 시장 활성도가 낮아 정확한 검증이 어려움을 인지해야 합니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 상세한 사례별 특성 설명은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 임야 실거래 데이터를 기반으로 한 median 배율 1.20배가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 없이 추정가가 산출되었습니다.
이천시 지역은 2026년 6월 기준 1,326세대의 미분양 주택이 존재하며, 이는 10년 중앙값 62호 대비 매우 높은 수준으로 지역 내 공급 부담이 큰 상황입니다. 가계대출금리가 10년 중앙 대비 높은 편이므로 레버리지 활용 및 매수 부담이 존재합니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 이천시 대월2일반산업단지 착공 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
대상지는 부정형의 완경사 임야로, 도로 접면이 불리하여 개발 시 토목 공사 및 도로 확보에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 제한보호구역 및 비행안전구역 등 중첩 규제로 인해 개발 행위가 제한될 수 있는 법적 리스크가 존재합니다. 지목이 임야인 점은 개발 전 산지전용허가 등 복잡한 인허가 절차를 요구하므로 행정적 리스크도 고려해야 합니다.
이천시 대월면 대대리 지역은 최근 36개월간 토지 거래가 1건으로 시장 활성도가 매우 낮아 시세 방향성 예측이 어렵습니다. 이천시 전체 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승하는 추세입니다. 인근 부발역 에피트 에디션, 이천자이 더 레브 등 9,256세대의 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이천 대월2일반산업단지 착공 등 산업단지 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 발전에 긍정적이나, 단기적인 토지 시장 활성화에는 제한적 영향을 미 미칠 것으로 판단됩니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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