매물 유형: 토지
분석 번호: 17750
종합 리스크 점수: 67점
본 토지는 계획관리지역 내 사다리형 완경사 과수원으로, 중로에 접해 개발 활용도가 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 기반 추정가는 2억 1,490만 원으로 제시가 1억 5,000만 원 대비 가격 적정성 판정 유보하나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정 유보 및 시장 검증 어려움이 있습니다. 태안군 내 다양한 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 영향은 추가 확인이 필요하며, 인구 감소 추세는 장기적인 수요에 리스크 요인이 될 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 1,490만 원 대비 낮은 수준입니다. 이는 가격적인 메리트가 있을 수 있음을 시사하지만, 대상 법정동인 남산리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 시장 활성도가 낮아 제시가에 대한 충분한 시장 검증이 어렵습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 동일수급권 실거래 median 배율 1.20배를 적용하여 추정 토지가를 산출하였습니다.
태안군 지역의 지가지수는 보합세를 보이며, 지역별 지가변동률은 소폭 상승하고 있습니다. 그러나 순수토지 거래 필지수와 대상 법정동의 시장 활성도가 낮은 점은 투자 시 유동성 리스크로 작용할 수 있습니다. 국가 거시 지표상 대출금리가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 활용에 부담이 있으며, 건설공사비 지수 또한 높아 향후 개발 시 원가 상승 요인이 될 수 있습니다. 태안군 미분양 현황은 0세대로 매우 양호하나, 인구는 소폭 감소 추세입니다. 태안 관광레저형 기업도시 개발 등 지역 내 대규모 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성 및 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 분석은 불가합니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(경사도, 토질, 주변 환경 등)를 확인하고, 지적도 및 현황 측량을 통해 정확한 경계를 확인하는 것이 중요합니다. 과수원 지목이므로 농지법 관련 규제 및 농지전용허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 태안군 지역의 지가변동률은 소폭 상승하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 하락하고 대상 법정동의 거래 활성도가 매우 낮아 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 태안 관광레저형 기업도시 개발, 태안~안성 민자고속도로 추진 등 장기적인 관점에서의 지역 개발 호재는 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류