매물 유형: 토지
분석 번호: 17755
종합 리스크 점수: 62점
대상 토지는 경산시 와촌면 박사리 농림지역에 위치한 2필지 일괄 매매 토지입니다. 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 현재 개발 활용도는 제한적이나 세로각지(가)로 도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다. 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되지만, 동일수급권 실거래 기반 추정가는 제시가는 참고 추정가와 숫자상 근접하나 나타났습니다. 인근에 다양한 개발 사업 고시가 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 경산 2차 IPARK 등 대규모 주택 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 가능성도 있습니다.
제시가 2억 5,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 2억 9,918만 원 대비 약 4,918만 원 낮은 수준입니다. 박사리 지역의 낮은 시장 활성도를 고려할 때, 가격 적정성 판정은 유보되나, 추정가와 비교 시 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.
유효한 개별 비교사례가 부족하여 상세한 사례별 특성 분석은 어렵습니다. 다만, 동일수급권 내 44건의 실거래를 기반으로 한 median 배율 1.20배가 적용되어 추정가가 산출되었습니다. 면적 및 용도지역은 비교사례와 유사하여 보정 계수가 1.000으로 적용되었으며, 도로접면은 세로각지(가)로 감가 5%가 적용되었으나 비교사례와의 유사성으로 인해 보정 계수는 1.000으로 반영되었습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정은 없으며, 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 1.000이 적용되었습니다.
대상 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 현재는 개발 이익보다는 농업 생산 활동에 중점을 둔 투자 가치를 가집니다. 다만, 경산시의 화장품 기업 투자 유치, AI·로봇 등 미래산업 육성 정책 등 지역 경제 활성화 노력이 지속되고 있어 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 압력이 증가할 수 있습니다. 인근에 도로 확포장 공사 및 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 존재하여 향후 용도변경 가능성이나 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재는 시장 활성도가 낮고 대규모 주택 공급 예정 물량(경산 2차 IPARK 745세대)이 있어 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다.
대상 토지는 지목이 '답'이며 농림지역 및 농업진흥구역에 포함되어 있어 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 리스크입니다. 용도변경이 어렵거나 장기간 소요될 경우 투자 회수 기간이 길어질 수 있습니다. 또한, 법정동 박사리의 토지 거래 활성도가 매우 낮아 매도 시 유동성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 2필지 일괄 매매의 경우 합필 조건 미충족 시 개별 필지로서의 활용 가치만 인정될 수 있으므로 합필 가능성에 대한 사전 검토가 필수적입니다.
경상북도 경산시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나 용도지역별 토지거래 필지수는 상승 추세입니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 가능성을 시사합니다. 인근에 경산 2차 IPARK 745세대와 같은 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 와촌 대동~대한간 도로 확포장 공사 등 교통 인프라 개선은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 규제로 인한 개발 제약이 크지만, 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 인프라 개선에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다.
[object Object]
보류