매물 유형: 아파트
분석 번호: 1776
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 준공 3년차 신축 아파트로, 여주역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 여주시의 매매수급동향이 상승하고 미분양 물량이 감소하는 등 긍정적인 시장 신호가 보입니다. 다만, 인근에 '여주역자이 헤리티지' 769세대 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,484만 원에서 4억 9,036만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 4억 8,692만 원과 유사한 수준으로, 비교사례 6건 중 상위권 범위에 해당합니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지인 여주역우남퍼스트빌의 84.9㎡ 전용면적 거래 사례입니다. 유사도 100점 사례 3건은 2026년 1월과 5월에 거래되었으며, 층수도 대상 매물(8층)과 유사하거나 인접합니다. 유사도 90점 사례 3건은 층구간 감점(8층 vs 3층 또는 17층)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례는 모두 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 완료된 최종 환산 총액을 기준으로 분석되었습니다.
본 매물은 여주역 역세권에 위치한 신축 아파트로, 교통 접근성이 우수하고 주변 학군(여주초등학교, 세종중학교)이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 여주시의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 지역 내 거래 활성도 1위인 교동에 위치하여 환금성 또한 우수합니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
여주역우남퍼스트빌은 2023년 준공된 3년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 도달하려면 약 27년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 감안할 때 당분간은 고려 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.
여주시는 최근 산업단지 조성, 도로 확포장 등 다양한 개발 호재가 진행 중이며, 여주역세권 지구단위계획 변경으로 지역 가치 상승이 기대됩니다. 매매수급동향 및 거래량 지표도 긍정적인 신호를 보이고 있어 중장기적으로는 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 '여주역자이 헤리티지' 769세대의 신규 공급은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 입주 시점 전후의 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
매수