충청남도 천안시 동남구 풍세면 가송리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17765

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

본 매물은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 가송리에 위치한 보전관리지역 '전'으로, 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 개발 활용도가 극히 제한적입니다. 제시 매매가 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,280만 원 대비 참고 추정 대비 낮으나, 법정동 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 인근에 다수의 개발 호재가 존재하지만, 맹지라는 특수성을 고려할 때 현장 확인 및 건축 가능 여부 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.61x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.38% — 추세 가산 중립.
도로접면: 2점 — 도로접면 '맹지' — 사실상 맹지 (가격 보정 30%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 보전관리지역에 위치하며, 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 그러나 인근 지역에 산업유통형 지구단위계획 변경 및 신규 산업단지 조성 등 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 있습니다. 다만, 대상 토지가 맹지라는 점은 개발 활용도를 크게 저해하는 핵심 리스크입니다.
거래량: 3점 — 가송리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 292.8%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '보전관리지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '전'. 중첩규제 2건 (공장설립제한지역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 3점 — 토지 형상(지형)은 '자루형'형으로, 대지 활용도가 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 3,280만 원 대비 약 39% 낮은 수준입니다. 그러나 대상 법정동인 가송리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보되며, 제시가가 추정가보다 낮다고 하여 무조건적인 가격적 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 '맹지'라는 치명적인 단점으로 인해 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용된 점을 고려해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 #1은 천안시 동남구 풍세면 두남리 1**에 위치한 '전' 지목의 보전관리지역 토지로, 2026년 6월에 436만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과의 거리는 1,681m로 비교적 가깝고, 용도지역 및 지목이 동일하여 유사도 70점을 기록했습니다. 이 사례에 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 맹지 특수매물 패널티 -40%가 반영된 보정 후 대입 총액은 848만 원입니다.

심층 분석

대상 토지는 보전관리지역 '전'으로, 맹지라는 특성상 단기적인 투자 가치 및 수익성은 매우 낮습니다. 그러나 평택오송2복선화 철도 노선이 약 190m 거리에 계획되어 있어 장기적인 관점에서는 교통 접근성 개선에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 계획 및 추진 중인 인프라로, 진행 단계와 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 인근 지역의 산업단지 개발 및 지구단위계획 변경 등의 호재는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 대상 토지의 맹지 특성으로 인해 직접적인 개발 이익을 얻기 어려울 수 있습니다.

가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 이는 건축 행위 및 토지 활용에 심각한 제약을 가하며, 향후 매매 시에도 큰 감점 요인이 될 수 있습니다. 토지 형상이 자루형이고 완경사 지형이라는 점도 개발 효율성을 저해할 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 외벽 균열, 누수, 기울기 이상 등 기타 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다.

천안시 동남구 지역의 지가지수는 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있습니다. 인구수 또한 소폭 증가하고 있어 지역의 기본적인 수요는 유지되고 있습니다. 인근에 트루엘 시그니처 천안역, 천안 일봉공원 호반써밋 센트럴파크 등 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로는 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지의 맹지 특성과 보전관리지역이라는 용도지역의 제약으로 인해 이러한 호재의 직접적인 수혜를 받기에는 한계가 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 맹지이므로, 인접 토지 소유주의 동의를 얻어 건축 가능한지 여부 및 통행권 확보 방안을 천안시청 건축과에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서를 통해 실제 적용되는 건폐율 및 용적률, 그리고 추가적인 개발 제한 규제가 있는지 천안시 도시계획조례를 통해 상세히 확인해야 합니다.
지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 관련 기관에 문의하여 향후 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 법적 리스크가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.
인근 개발 호재(평택오송2복선화 등)의 진행 단계, 개통 시점, 그리고 대상 토지에 미칠 구체적인 영향에 대해 관련 기관에 문의하여 불확실성을 최소화해야 합니다.

최종 판정

보류