경상북도 경산시 진량읍 부기리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17768

종합 리스크 점수: 65점

AI 요약 평가

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 신축 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8,662만 원 대비 제시가 6,600만 원은 참고 추정 대비 낮으나, 법정동 부기리의 토지 거래 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 경산시의 미래 산업 육성 정책과 인근 개발 사업 고시 등 장기적인 호재가 존재하지만, 지역 인구는 정체 상태이며 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크도 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

교통 접근성: 6점 — 주변 지하철역 정보는 없으나, 도로 접면이 세로각지(가)로 차량 접근성이 양호합니다. '와촌 대동~대한간 도로 확포장공사' 등 도로 개선 사업이 진행 중이어서 향후 교통 편의성이 향상될 것으로 예상됩니다.
주변 상권: 6점 — 이마트24 코오롱경산점 등 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다. 다만, 법정동 부기리의 시장 활성도가 낮아 상권 발달은 제한적일 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높습니다. 제1종일반주거지역으로 국토계획법상 용적률 200%까지 건축이 가능하며, 주변 개발 사업 고시가 다수 존재하여 개발 압력이 존재합니다.
가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.76x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 0.38% — 추세 가산 중립.
미래 가치: 6점 — 경산시의 AI·로봇·미래차 등 미래산업 육성 정책과 화장품특화단지 조성 등 지역 경제 활성화 노력이 진행 중이며, 인근에 '경산 2차 IPARK' 745세대 분양 예정 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다.
인구 변화: 5점 — 진량읍 인구는 최근 1년간 소폭 감소하여 정체 상태이며, 경산시 전체 인구도 감소 추세에 있어 인구 유입에 따른 직접적인 개발 압력은 제한적일 수 있습니다.
도로접면: 6점 — 도로접면 '세로각지(가)' — 경미한 진입 불량 (가격 보정 5%와 동일 SSOT)
규제·개발 전망: 5점 — 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 다수의 지구단위계획 및 개발 사업 고시가 존재하여 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다. 다만, 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 일부 제한이 따를 수 있습니다.
거래량: 2점 — 부기리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 0건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 23.9%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 10곳으로 우수한 수준입니다.
현행 용도지역: 4점 — 용도지역 '제1종일반주거지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 200% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '대'. 중첩규제 2건 (상대보호구역, 가축사육제한구역)을 반영해 평가했습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 6,600만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 8,662만 원 대비 약 2,062만 원 낮은 수준입니다. 단, 법정동 부기리의 토지 거래 활성도가 낮아 시장 검증이 어려우므로 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과(최저 8,395만 원 ~ 최고 8,395만 원)와 비교해도 제시가는 낮은 편입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 1건은 경산시 진량읍 문천리 7**에 위치한 268.6㎡ 면적의 제1종일반주거지역 '대' 토지로, 2025년 12월 1억 6,800만 원에 거래되었습니다. 대상 토지와의 유사도 점수는 74점이며, 면적 보정 계수 1.033이 적용되어 대상 토지 면적(156㎡) 기준으로 환산 시 8,395만 원으로 산정되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미한 것으로 분석됩니다. 용도지역 및 도로 조건은 동일하여 추가 보정은 이루어지지 않았습니다.

심층 분석

경산시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세에 있습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수는 최근 하락세를 보이며 시장 활성도가 다소 위축된 모습입니다. 국가 거시 지표상 대출금리 및 건설공사비 지수가 10년 중앙값 대비 높아 레버리지 및 원가 부담이 존재하지만, 통화량(M2)은 높은 수준을 유지하여 유동성 측면에서는 긍정적입니다. 경산시의 화장품특화단지 조성 및 AI·로봇 등 미래산업 육성 정책은 장기적인 지역 경제 성장에 기여할 것으로 예상됩니다.

토지 매물로 물리적 하자는 직접적으로 해당되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 저촉되어 있어 개발 시 인허가 과정에서 제약이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, 법정동 부기리의 낮은 시장 활성도는 매도 시 유동성 리스크로 작용할 수 있습니다.

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 나대지 상태로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 국토계획법상 용적률 200%까지 건축이 가능하며, 인근에 '경산 2차 IPARK' 745세대 분양 예정 등 신규 공급이 예정되어 있어 장기적으로 지역 개발 압력이 존재합니다. 경산시의 미래 산업 육성 정책과 같은 지역 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 법정동 부기리의 낮은 거래 활성도와 경산시 전체 인구의 정체는 단기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있으나, 단기적인 시장 검증의 어려움과 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 세로각지(가)로 접한 도로의 실제 폭과 포장 상태, 그리고 해당 도로를 통한 건축 허가 가능 여부를 경산시청 건축과에 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서에 명시된 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 인한 구체적인 건축 행위 제한 사항을 관련 부서에 문의하여 개발 계획에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 유무와 위치를 확인하여 향후 건축 공사 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 공사 난이도를 사전에 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
대상 토지 주변의 개발 사업 고시 현황을 상세히 검토하여, 해당 사업들이 대상 토지의 가치에 미칠 긍정적 또는 부정적 영향을 분석해야 합니다.

최종 판정

보류