매물 유형: 토지
분석 번호: 17789
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 전라북도 익산시 덕기동에 위치한 자연녹지지역 토지 3필지 일괄 매매 건입니다. 합산 면적 3,920.0㎡(1,185.8평)의 '전' 지목 토지로, 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 동일 법정동 내 토지 거래가 36개월간 0건으로 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 검증이 어렵습니다. 다만, 동일수급권 실거래 기반 추정 토지가는 1억 8,189만 원으로 제시가 1억 800만 원 대비 참고 추정 대비 높으나입니다. 인근에 산업단지 및 의료시설 개발 호재가 있으나, 자연녹지지역의 개발 제한과 낮은 시장 활성도는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
제시가 1억 800만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 1억 8,189만 원 대비 약 40.6% 낮은 수준입니다. 단일 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 1억 7,901만 원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 그러나 대상 법정동의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 제시가가 추정가보다 낮다고 해서 무조건적인 가격적 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다. 시장 검증이 어려운 상황임을 인지하고 접근해야 합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 익산시 덕기동 1**번지 토지입니다. 2026년 3월에 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 면적은 3,794㎡, 용도지역은 자연녹지지역, 지목은 '전'으로 대상지와 유사합니다. 유사도 점수는 75점이며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 대상지에 대입하여 보정 완료된 총액은 1억 7,901만 원입니다.
익산시의 가계대출금리는 4.64%로 10년 중앙값 대비 높은 수준이며, 건설공사비지수 또한 10년 중앙값 대비 높아 원가 부담이 존재합니다. 익산시의 미분양 주택은 558세대로 10년 중앙값 165호 대비 높은 편으로, 지역 내 공급 부담이 있습니다. 통화량(M2)은 10년 중앙값 대비 높아 유동성 측면에서는 긍정적이나, 전반적인 거시경제 지표는 투자에 신중한 접근을 요구합니다. 대상지는 자연녹지지역으로 개발 이익 실현까지 장기적인 관점과 추가적인 인허가 노력이 필요할 수 있습니다.
대상 토지는 '전' 지목으로, 농지 전용 허가 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 토지 형상이 가로장방형이고 완경사 지형이며 세로한면(불) 도로 접면으로, 개발 시 토목 공사 및 도로 확보에 대한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 행위에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 판단은 어렵습니다.
익산시의 토지 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 인근에는 '익산 부송 아이파크' 511세대 분양 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 익산 제4일반산업단지 관리기본계획 변경, 종합의료시설 확장, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적으로는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 자연녹지지역의 특성상 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서의 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류