경상남도 합천군 삼가면 하판리 산*** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 17794

종합 리스크 점수: 56점

AI 요약 평가

대상 토지는 농림지역의 급경사 임야로 개발 활용도가 낮고 시장 활성도가 저조하여 가격 적정성 판정이 유보됩니다. 다만, 남부내륙철도 계획 및 인근 도로 개설 등 장기적인 개발 호재가 존재하여 잠재적 가치 상승 여지는 있습니다. 매수 시에는 토지 이용 규제 및 개발 가능성에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 토지 형상 및 지형: 3점 — 부정형의 급경사 지형으로 개발 및 활용에 제약이 많으며, 도로 접면이 세로한면(불)로 건축 인허가에 어려움이 예상됩니다.
• 시장 활성도: 3점 — 대상 토지가 위치한 하판리는 최근 36개월간 동일 유형 토지 거래가 2건에 불과하여 시장 활성도가 매우 낮습니다. 이는 가격 적정성 판단 및 시장 검증에 어려움을 초래합니다.
• 주변 공급 현황: 6점 — 합천군청년신혼부부(행복주택) 30세대 등 인근에 소규모 신규 주택 공급이 예정되어 있으나, 대상 토지의 용도지역 및 지목을 고려할 때 직접적인 경쟁 요인으로 작용할 가능성은 낮습니다.
• 가격 적정성: 10점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 0.66x로, 관측 추정 이하·저평가 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 2.37% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 4점 — 도로접면 '세로한면(불)' — 차량 진입 어려움 (가격 보정 15%와 동일 SSOT)
• 규제·개발 전망: 5점 — 대상 토지는 농림지역 임야로 개발 행위에 제약이 있으나, 인근에 도로 개설 및 풍수해 생활권 정비 사업 등 다수의 개발 사업이 고시되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히 남부내륙철도(김천~거제) 노선이 약 1.2km 거리에 계획되어 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 존재합니다.
• 거래량: 3점 — 하판리 법정동 최근 36개월 동일유형 토지 실거래 2건. 시장 활성도는 「활성화되지 않음 · 산정 불가」 구간입니다.
• 인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 3.0% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 4점 — 제시가와 참고 추정가 차이는 약 34.0%이나, 법정동 시장 활성도가 낮아 「유사 사례」 비교 판정은 유보합니다. (참고 추정·배율 기반)
• 생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 1점 — 용도지역 '농림지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 50% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지자체 도시계획조례별로 법정 상한과 다르게 적용). 지목 '임야' — 농·임야 활용 제약을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상(지형)은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 3,000만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 4,545만 원 대비 약 1,545만 원 낮은 수준입니다. 그러나 대상 토지가 위치한 하판리의 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보됩니다. 추정가는 참고값으로 활용하시기 바랍니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략됩니다. 공시지가 배율법을 통해 대상 토지의 추정 가치를 산출했습니다.

심층 분석

합천군 전체 인구는 지속적으로 감소 추세이며, 삼가면 또한 인구 정체 상태입니다. 이는 장기적인 관점에서 토지 수요 감소로 이어질 수 있습니다. 다만, 통화량(M2)이 10년 중앙 대비 높은 편으로 유동성 측면에서는 긍정적이나, 대출금리 및 건설공사비 지수 상승은 레버리지 활용 및 개발 원가 부담으로 작용할 수 있습니다. 미분양 주택이 0세대인 점은 긍정적이나, 이는 주택 시장에 한정된 지표입니다.

부정형의 급경사 지형은 개발 시 토목 공사 비용 증가 및 활용도 저하의 주요 리스크입니다. 또한 도로 접면이 세로한면(불)로 건축 인허가 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 농림지역이라는 용도지역 제한은 개발 행위의 폭을 크게 제약하며, 이는 토지의 잠재적 가치를 낮추는 요인으로 작용합니다.

향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 소폭 상승했으나 대상 토지 지역의 낮은 시장 활성도를 고려할 때 급격한 시세 변화는 어려울 것으로 판단됩니다. 다만, 남부내륙철도(김천~거제) 계획 및 인근 도로 개설 등 장기적인 개발 호재는 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 정확한 경계 및 현황 도로 접면 상태를 지적도와 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 농림지역 내 개발 행위 허가 가능 여부 및 건축 가능한 용적률, 건폐율을 합천군청 도시계획과에 문의하여 확인해야 합니다.
• 급경사 지형으로 인한 토목 공사 비용 및 개발 난이도를 전문가와 상담하여 예상 비용을 산출해야 합니다.
• 지하 매설물(상수도, 하수도, 가스관 등) 유무 및 인입 가능 여부를 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류