매물 유형: 토지
분석 번호: 17795
종합 리스크 점수: 62점
대상 토지는 개발제한구역 내 '답' 지목으로 개발 행위에 대한 제약이 높은 편입니다. 그러나 부전~마산 복선전철 계획과 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 다수의 개발 호재가 인근에 있어 장기적인 관점에서 토지의 잠재 가치 상승 가능성이 존재합니다. 법정동 '이동'의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성 판정은 유보하며, 개발 호재의 진행 상황과 규제 완화 여부를 면밀히 검토해야 합니다.
제시 매매가 5억 5,500만 원은 동일수급권 실거래 median 배율을 적용한 추정 토지가 7억 3,674만 원 대비 약 1억 8,174만 원 낮은 수준입니다. 단일 비교사례를 통한 환산 총액 6억 3,255만 원과 비교하면 약 7,755만 원 낮은 수준입니다. 그러나 법정동 '이동'의 토지 시장 활성도가 낮아 가격 적정성에 대한 단정적인 판단은 유보하며, 참고 추정가로 활용해야 합니다. 시장 활성도가 낮아 정확한 가격 검증이 어렵습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 강서구 죽동동 1**번지 토지입니다. 2025년 8월에 4억 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 47만 원입니다. 대상 토지와의 거리는 2273m, 시점은 13개월 전입니다. 용도지역 및 지목이 자연녹지지역, 답으로 대상지와 유사합니다. 면적 보정 계수 0.976이 적용되어, 대상지 면적이 사례보다 커서 대규모 감가가 반영되었습니다. 이 사례를 통해 보정된 대상 토지의 환산 총액은 6억 3,255만 원입니다.
대상 토지는 개발제한구역 내에 위치하여 단기적인 투자 가치 및 수익성은 제한적입니다. 그러나 부전~마산 복선전철(541m 거리)과 김해GoldenRoot일반산업단지, 김해 대동첨단일반산업단지 등 인근의 다수 개발 호재는 장기적으로 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 산업단지 개발은 주변 지역의 인구 유입과 경제 활성화를 촉진하여 토지 수요를 증가시킬 가능성이 있습니다. 다만, 이러한 호재들이 대상 토지의 규제 완화나 용도 변경으로 이어질지는 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 개발제한구역 및 농업진흥구역에 속해 있어 개발 행위에 대한 법적 제약이 가장 큰 물리적 하자이자 리스크입니다. 부정형의 토지 형상과 좁은 도로 접면은 향후 개발 시 효율성을 저해하고 추가적인 비용을 발생시킬 수 있습니다. 지목이 '답'이므로 농지 전용 허가 등 추가적인 절차가 필요하며, 이 과정에서 발생하는 비용과 시간도 고려해야 합니다.
김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 이는 전반적인 토지 시장의 활성도가 둔화되고 있음을 나타냅니다. 그러나 인근에 김해 구산 롯데캐슬 시그니처, 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 등 2,892세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로는 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다. 특히 '동남권 광역철도' 예타 조기 통과 공동건의문 전달 등 광역 교통망 확충 노력은 지역의 접근성을 개선하고 잠재적 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 개발제한구역이라는 큰 규제가 존재하지만, 인근의 활발한 개발 사업과 교통 인프라 확충 계획은 장기적인 관점에서 대상 토지의 미래 성장 가능성을 기대하게 합니다. 규제 완화 또는 용도 변경에 대한 정부 및 지자체의 정책 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
보류