매물 유형: 아파트
분석 번호: 17823
종합 리스크 점수: 65점
포레나영흥숲 아파트는 준공 3년차 신축 단지로 건물 노후도 리스크가 낮고, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보여 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근 지역에 7,850세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 하방 압력에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시 매매가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,993만 원에서 5억 6,493만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 흐름과 신축 단지의 선호도가 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 3건은 모두 동일 단지인 포레나영흥숲 아파트의 유사 면적 거래입니다. #1 사례는 2026년 8월 15층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액 5억 6,493만 원입니다. #2 사례는 2026년 9월 1층 거래로 유사도 90점(층구간 감점), 보정 후 대입 총액 5억 2,993만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 3층 거래로 유사도 90점(층구간 감점), 보정 후 대입 총액 5억 4,167만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 근접 시점으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 적용되었습니다.
포레나영흥숲 아파트는 157세대의 소규모 단지이지만, 세대당 1.42대의 높은 주차 비율을 자랑하는 준공 3년차 신축 아파트입니다. 원천동은 수원시 내 법정동 거래량 4위로 환금성이 보통 수준이며, 인덕원동탄선(619m) 및 용인선연장(1169m) 등 계획 중인 교통 호재가 있어 향후 교통 접근성 개선에 대한 기대감이 있습니다. 단지 주변으로 GS25, 뮤엠영어 영흥공원푸르지오점, 강북삼성병원 수원종합건진센터 등 생활 편의시설과 학원 상권이 잘 형성되어 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 이러한 요인들은 단지의 투자 매력을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.
포레나영흥숲 아파트는 2023년에 준공되어 현재 3년차 단지입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 27년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 현재 용적률은 228.73%로 국토계획법 법정 상한인 250% 대비 21.27%p의 갭이 존재하나, 실제 수원시 도시계획조례에 따른 용적률 상한을 확인하여 정확한 개발 잠재력을 파악해야 합니다. 리모델링 또한 장기적인 관점에서 검토가 필요한 시점입니다.
수원시 아파트 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며, 매매, 전세, 월세 수급동향 또한 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 수원시 내 엘리프 한신더휴 수원 C3블록, 매교역 팰루시드, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ/Ⅱ 등 총 7,850세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재합니다. 이러한 대규모 공급은 향후 1~3년 내 시장에 유입될 경우, 현재의 상승세를 둔화시키거나 시세 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 원천동 인구는 소폭 정체 상태이나, 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 인덕원동탄선, 용인선연장 등 교통 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다.
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