매물 유형: 상가
분석 번호: 17844
종합 리스크 점수: 57점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 3건, p25~p75 약 2.12억~약 2.29억, 중심 약 2.7억. 제시가 대비 -61.2%.
서버 오피스텔 실거래(호) 3건, p25~p75 약 2.12억~약 2.29억, 중심 약 2.7억. 제시가 대비 -61.2%.
비교 3건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
첫 번째 비교사례는 2023년 10월 거래된 종로구 창신동 255-1의 15.59㎡ 제2종근린생활시설로, 거래가 1억 9,500만 원, 보정 전 평당가 4,135만 원이었습니다. 두 번째 사례는 2024년 4월 거래된 종로구 창신동 255-1의 19.34㎡ 매물로, 거래가 2억 7,500만 원, 보정 전 평당가 4,701만 원이었습니다. 세 번째 사례는 2024년 4월 거래된 종로구 창신동 255-1의 18.98㎡ 매물로, 거래가 2억 7,000만 원, 보정 전 평당가 4,703만 원이었습니다. 모든 사례는 시점(12개월 초과)으로 인해 20점 감점되었습니다.
대상 상가는 동묘앞역 초역세권에 위치하며, 배후 인구 중 20~40대 활성 소비층이 46%를 차지하고 있어 젊은 층을 타겟으로 하는 업종에 유리합니다. 그러나 R-ONE 공실률 지수가 상승 추세에 있어 경쟁 심화 및 임대 환경 악화 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 희망 업종의 경쟁점 수와 폐업률을 면밀히 분석하여 성공 가능성을 판단해야 합니다.
이 상권의 연령 구성(20대 18.85%, 50대 16.05%, 60대 14.34%)과 점포 밀집도를 고려할 때, 1) 젊은 층을 위한 트렌디한 카페 또는 디저트 전문점, 2) 직장인 및 거주민을 위한 소규모 식당 또는 테이크아웃 전문점, 3) 고령층을 포함한 전 연령대가 이용할 수 있는 생활 편의 서비스 업종(예: 미용실, 세탁소)을 추천합니다.
월세 정보가 없어 환산보증금 산출은 불가하나, 상가건물 임대차보호법 적용 여부는 환산보증금 기준을 충족하는지에 따라 달라집니다. 서울의 경우 환산보증금 9억 원 이하일 때 대부분의 보호를 받을 수 있으며, 임대료 인상 상한은 5%입니다. 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.
권리금 정보가 없어 폐업/양도 시 권리금 회수 가능성을 구체적으로 평가하기 어렵습니다. 일반적으로 상권의 활성도, 매장의 시설 상태, 영업 실적에 따라 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금의 비중이 달라집니다. R-ONE 상가권리금 지수가 하락 추세에 있어 권리금 회수에는 어려움이 있을 수 있으므로, 매수 전 권리금 항목별 상세 내역을 확인하고 주변 시세를 파악하는 것이 중요합니다.
R-ONE 임대가격지수는 상승 추세이나 공실률 또한 상승하고 있어 상권의 임대 환경이 불확실합니다. 단기적으로는 역세권 입지와 활발한 지역 거래량으로 인해 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 장기적으로는 공실률 상승이 임대료 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 1~3년 수익 전망은 임대가격지수 상승률과 공실률 추이를 지속적으로 모니터링하며 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
보류