매물 유형: 오피스텔
분석 번호: 17869
종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 11건, p25~p75 약 9,418만~약 9,897만, 중심 약 1.65억. 제시가 대비 +24.4%.
서버 오피스텔 실거래(호) 11건, p25~p75 약 9,418만~약 9,897만, 중심 약 1.65억. 제시가 대비 +24.4%.
비교 11건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
선별된 11건의 비교사례는 모두 유사도 100점으로 평가되었으며, 대부분 관악구 봉천동 및 남현동에 위치한 오피스텔 호 단위 거래입니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 9월까지로 최근 거래 동향을 잘 반영하고 있습니다. 각 사례는 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상 매물과 유사한 조건으로 보정되었습니다. 이를 통해 산출된 환산 총액은 최저 41억 2,319만 원(봉천동 882-4, 18.24㎡, 2026.9)에서 최고 57억 2,624만 원(봉천동 1568-2, 19.82㎡, 2026.8) 사이로 나타났습니다.
현 임대 유지 시, 현재 추정 CAP Rate 3.77%는 서울 꼬마빌딩 벤치마크 대비 낮아 수익률 측면에서 아쉬움이 있습니다. 리모델링 후 임대는 초기 투자 비용이 발생하지만, 임대료 상승을 통해 CAP Rate를 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다. 신축은 용적률 갭 50.00999999999999%p가 존재하나, 국토계획법 법정 상한 기준이며 실제 조례 적용값 확인이 필요합니다. 신축 시 높은 비용과 인허가 리스크가 따르지만, 장기적으로 가장 큰 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 투자자는 각 시나리오별 비용, 예상 수익, 리스크를 종합적으로 고려하여 전략을 수립해야 합니다.
R-ONE 오피스 시장 동향에 따르면 임대가격지수와 임대료가 상승 추세에 있어 향후 임대수익 개선을 기대할 수 있습니다. EXIT 전략으로는 인근 지역의 활발한 개발 호재(서부선, 재개발/지구단위계획)가 가시화되는 시점을 매각 타이밍으로 고려할 수 있습니다. 특히 신대방역 역세권 프리미엄과 신림동의 높은 거래 활성도는 매각 시 환금성을 높이는 요인으로 작용할 것입니다.
준공 14년차 건물로, 방수층 노후화로 인한 누수, 배관 부식으로 인한 수압 저하 및 누수, 전기 설비 노후화로 인한 안전 문제 등이 발생할 수 있습니다. 특히 내진설계가 미적용된 점은 잠재적인 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 매수 전 전문가를 통한 정밀 점검이 필수적입니다.
관악구 신림동은 서부선 경전철 추진, 신림7구역 재개발, 봉천동 가로주택정비사업, 청년안심주택 공급 등 다수의 개발 호재가 집중된 지역입니다. 이러한 개발 사업들은 주거 환경 개선, 유동 인구 증가, 상권 활성화에 기여하여 장기적인 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 245세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 임대 시장에 경쟁이 심화될 수 있으므로, 임대 전략 수립 시 이를 고려해야 합니다. 인구 동향은 관악구 전체적으로 소폭 감소 추세이나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 증가 추세로 해석할 수 있습니다.
보류