서울특별시 동작구 남부순환로265길 13 6층602호 (사당동,기쁨채) 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17870

종합 리스크 점수: 59점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 3건, 약 2.67억~약 2.87억. 제시가 대비 -65.9%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 3건, 약 2.67억~약 2.87억. 제시가 대비 -65.9%.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 동작구의 정비구역 지정 권한 자치구 이관 요구 등 도시정비사업 활성화 정책이 추진되고 있으며, 다양한 재개발, 재건축, 지구단위계획 사업이 인근에서 진행 중입니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 9년차로 비교적 신축에 해당하여 양호한 상태를 유지할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 65.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
거래량: 5점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 3건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 보통.
생활 편의시설: 9점 — 사당역 2호선 역세권(약 591m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 9년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제: 7점 — 용도지역은 '제3종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
규제·개발 전망: 7점 — 동작구의 정비구역 지정 권한 자치구 이관 요구 등 도시정비사업 활성화 정책이 추진되고 있으며, 다양한 재개발, 재건축, 지구단위계획 사업이 인근에서 진행 중입니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

가격 타당성 검증

비교 3건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

비교사례 1은 상도1동에 위치하며 전용면적 기준 평당가 3,625만 원/평으로, 주택유형 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 9,948만 원입니다. 비교사례 2는 상도1동에 위치하며 전용면적 기준 평당가 3,145만 원/평으로, 주택유형 및 건축연도 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 5,984만 원입니다. 비교사례 3은 신대방동에 위치하며 전용면적 기준 평당가 3,322만 원/평으로, 주택유형 및 면적 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 7,447만 원입니다. 모든 비교사례의 보정 후 대입 총액이 대상 매물의 제시가 9,513만 원보다 현저히 높게 산출되었습니다.

심층 분석

대상 매물의 호 대지권 가치는 약 1억 7,259만 원, 건물 잔존가치는 약 4,096만 원으로 추정됩니다. 이를 합산한 추정 가치는 약 2억 1,355만 원으로, 제시된 매매가 9,513만 원 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 제시가가 토지 및 건물 가치에 비해 매우 저평가되어 있음을 나타냅니다.

준공 9년차로 재건축 연한까지는 상당한 시간이 남아있지만, 현재 용적률이 법정 상한 대비 여유가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 소규모 연립다세대의 재건축은 사업성 확보가 어려울 수 있으므로, 인근 모아타운 등 소규모주택정비사업 추진 여부를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

동작구 연립/다세대 매매가격지수는 상승 추세이며, 매매수급지수 또한 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. GTX-D 노선 및 사당역 복합환승센터 개발 등 교통 인프라 개선 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 다만, 노량진19-6(청년안심주택), 힐스테이트이수역센트럴, 동작센트럴자이 등 총 5,041세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 종합적으로 향후 1~3년 시세는 인근 개발 호재와 시장의 긍정적인 분위기 속에서 완만한 상승세를 보일 것으로 전망되나, 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

등기부등본을 통해 소유권 및 근저당권 등 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
건물 외벽, 내부 벽지, 바닥, 천장 등 육안으로 확인 가능한 균열, 누수, 곰팡이, 오염 흔적 여부를 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
건축물대장 상의 용도와 실제 사용 용도가 일치하는지 확인하고, 불법 증축이나 개조 여부를 점검해야 합니다.
주차장 이용 편의성 및 실제 주차 가능 대수를 확인하고, 주변 주차 환경을 파악해야 합니다.
인근 개발 호재(GTX-D, 사당역 복합환승센터 개발 등)의 진행 단계, 개통 시점, 사업 불확실성 등을 관련 기관을 통해 추가적으로 확인하여 투자 리스크를 최소화해야 합니다.

최종 판정

매수