매물 유형: 오피스텔
분석 번호: 17871
종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +54.9%.
서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +54.9%.
비교 12건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
선별된 12건의 비교사례는 모두 유사도 90점 이상으로 높은 신뢰도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 관악구 봉천동 1568-1, 876-15 등 대상지와 매우 인접한 지역의 오피스텔 거래로, 2026년 3월~4월에 거래되었습니다. 이들 사례의 연면적 기준 평당가는 2,516만원/평에서 2,625만원/평 수준이며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 44억 8,758만원에서 46억 8,168만원으로 산출됩니다. 유사도 90점 사례들은 건축연도에서 감점(2021년 vs 2013년)이 있었으나, 평당가는 2,354만원/평에서 2,769만원/평 수준으로, 대상지에 대입 시 41억 9,907만원에서 49억 3,812만원의 총액이 산출됩니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 유의미한 기준을 제공합니다.
현재 임대 유지 시, 제시가 2억 400만원 대비 Cap Rate 3.77%로 서울 꼬마빌딩 벤치마크 대비 낮은 수익률이 예상됩니다. 리모델링 후 임대 시, 초기 투자 비용이 발생하지만 임대료 상승 및 공실률 감소를 통해 수익률 개선을 기대할 수 있습니다. 신축은 현재 용적률 619.88% 대비 국토계획법 법정 상한 1,300%의 용적률 갭 680.12%p가 존재하여 개발 잠재력은 있으나, 서울시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용 가능한 용적률을 확인해야 합니다. 신축 시 막대한 초기 비용과 인허가 리스크가 따르므로 신중한 접근이 필요합니다.
R-ONE 오피스 시장 동향에 따르면 임대가격지수와 임대료는 꾸준히 상승하고 있습니다. 관악구의 공실률은 5%대로 보합세를 유지하고 있어 안정적인 임대 시장을 형성하고 있습니다. 그러나 인근에 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동 청년안심주택(100세대) 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 임대 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 매각 타이밍은 서부선 등 교통 호재의 구체적인 진행 상황과 주변 개발 사업의 완료 시점을 고려하여 시세차익을 극대화할 수 있는 시점을 잡는 것이 중요합니다.
준공 5년차 건물로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 기계식 주차장의 유지보수 상태, 엘리베이터의 정기 점검 이력, 그리고 건물 외벽 및 공용부의 미세한 균열이나 누수 흔적 등은 현장 방문 시 꼼꼼히 점검해야 합니다. 특히, 오피스텔 용도의 경우 내부 마감재 상태 및 개별 호실의 시설물 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
관악구는 서부선, 수도권서남부광역철도, GTX-D 등 다수의 철도 노선 계획이 진행 중이며, 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 큰 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다. 또한, 신림7구역 재개발, 청룡동 모아타운 승인, 봉천동 가로주택정비사업 등 주거 환경 개선을 위한 개발 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 이러한 개발 호재들은 지역의 유동인구 증가 및 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 관악구의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
보류