서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1007호 오피스텔 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 오피스텔

분석 번호: 17872

종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +45.2%.

AI 요약 평가

서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +45.2%.

세부 리스크 평가 항목

• 임대 수익성: 5점 — CAP Rate 3.77% (호 임대 SSOT · 동일 단지·건물명 오피스텔 전월세· cohort/추정 임대) — 벤치 하회. 매매 호 SSOT와 별도 참고 수익환원. NOI 약 847만원/년. 벤치 꼬마빌딩 4.5~6%.
• 가격 적정성: 6점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.45x로, 보통 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.95% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 10점 — 도로접면 '광대로한면' — 우수
• 규제·개발 전망: 5점 — 신림동 일대의 다양한 재개발, 지구단위계획 변경, 역세권 활성화 사업 등 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다.
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 45.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (오피스텔 실거래(호) 기반 분석)
• 생활 편의시설: 9점 — 신대방역 2호선 역세권(약 794m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 7건 (대공방어협조구역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.

가격 타당성 검증

비교 12건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 12건 중 유사도 100점 사례들은 관악구 봉천동에 위치하며 2026년 3월~4월에 거래되었습니다. 이들 사례의 연면적 기준 평당가는 2,516만 원~2,625만 원 수준이며, 대상지에 대입 시 44억 8,758만 원에서 46억 8,168만 원의 가치로 환산됩니다. 유사도 90점 사례들은 건축연도 차이로 감점되었으며, 연면적 기준 평당가는 2,354만 원~2,769만 원 수준으로 대상지에 대입 시 41억 9,907만 원에서 49억 3,812만 원의 가치로 환산됩니다. 제시된 매매가 1억 9,120만 원은 이러한 비교사례 대입 가치 스펙트럼과 현저한 차이를 보입니다.

심층 분석

현재 임대 유지 시 Cap Rate 3.77%로 서울 꼬마빌딩 벤치마크 대비 낮은 수익률이 예상됩니다. 리모델링을 통해 임대 가치를 높이는 시나리오를 고려할 수 있으나, 리모델링 비용과 공실 기간에 따른 기회비용을 면밀히 분석해야 합니다. 신축의 경우 현재 용적률이 619.88%로 법정 상한 1,300% 대비 680.12%p의 용적률 갭이 존재하여 추가 개발 잠재력은 있으나, 서울특별시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 실제 적용 가능한 용적률을 확인하고 신축 비용, 인허가 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

R-ONE 오피스 시장 동향에 따르면 관악구의 임대가격지수와 임대료는 상승 추세에 있으며, 공실률은 5%대에서 보합세를 보이고 있어 임대 시장은 임대인 우위의 환경으로 판단됩니다. 이는 향후 임대수익 상승을 기대할 수 있는 요인입니다. EXIT 전략으로는 지역 개발 호재가 가시화되고 임대수익이 안정화되는 시점에 매각을 고려하여 시세차익을 실현하는 것이 유리할 수 있습니다.

준공 5년차 건물로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 기계식 주차장 및 엘리베이터 등 주요 설비의 정기 점검 기록과 유지보수 상태를 확인해야 합니다. 특히 기계식 주차장은 유지보수 비용이 발생할 수 있으므로 관련 비용 부담 주체를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

관악구는 신림동 재개발, 봉천지역중심 지구단위계획 변경, 신림지구중심 지구단위계획 변경 등 다양한 도시정비 및 개발 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 특히 서부선, 수도권서남부광역철도, GTX-D 등 광역 교통망 확충 계획은 장기적으로 지역의 접근성을 크게 개선하고 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 이러한 개발 계획들은 진행 단계 및 개통 시점에 불확실성이 존재하므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 또한 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 인근 신규 공급 물량(총 245세대)은 향후 임대 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 제시된 매매가 1억 9,120만 원이 실제 거래가와 일치하는지, 또는 호실 단위 매매인지 건물 전체 매매인지 등 정확한 거래 유형과 가격 정보를 반드시 확인하십시오.
• 현재 임차인 현황, 임대차 계약 조건(보증금, 월세, 계약 기간), 공실 여부 및 기간을 상세히 확인하여 정확한 수익성을 파악하십시오.
• 건물 전체의 관리비 내역, 장기수선충당금 적립 현황, 주요 설비(엘리베이터, 기계식 주차장 등)의 유지보수 이력을 확인하십시오.
• 건축물대장상 층별 용도가 오피스텔, 휴게음식점, 일반음식점 등으로 혼재되어 있으므로, 각 층의 실제 사용 현황과 임대 가능 여부를 확인하십시오.
• 주차 대수가 옥내 2대로 제한적이므로, 실제 주차 수요 대비 충분한지, 또는 인근 유료 주차장 이용 가능성 등을 확인하십시오.
• 건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 여부 및 내부 공용 공간(복도, 계단, 엘리베이터)의 청결 및 관리 상태를 현장 방문하여 점검하십시오.
• 신대방역 서부선, 수도권서남부광역철도, GTX-D 등 주변 개발 호재의 진행 단계와 개통 시점 불확실성을 고려하여 투자 계획을 수립하십시오.

최종 판정

보류