서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17873

종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 4건, 약 1.93억~약 2.22억. 제시가 대비 -1.7%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 4건, 약 1.93억~약 2.22억. 제시가 대비 -1.7%.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 신림선 역세권 인접 및 다수의 재개발, 지구단위계획 등 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크가 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 건축물대장상 준공 6년차로 비교적 신축에 해당하여 양호할 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.7%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 4건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 보통.
• 생활 편의시설: 9점 — 서울대벤처타운역 신림선 역세권(약 842m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 23곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.7% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
• 규제·개발 전망: 7점 — 신림선 역세권 인접 및 다수의 재개발, 지구단위계획 등 개발 호재가 존재하여 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크가 있습니다.

가격 타당성 검증

비교 4건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 모두 대상 매물과 동일한 2026년 9월에 거래된 연립/다세대로 시점 보정 계수는 1.000입니다. 면적 보정 계수는 대상 매물이 사례 평균보다 작아 1.023이 적용되었으며, 서울대벤처타운역 준역세권 프리미엄 2%가 가산되었습니다. 건축연도 보정에서는 대상 매물이 사례 평균보다 신축이어서 1.1125의 상향 보정 계수가 적용되었습니다. 유사도 점수는 주택 유형 및 면적, 건축연도 차이로 인해 50~60점 수준입니다.

심층 분석

대상 매물은 연립/다세대 호 단위 매매로, 토지 가치와 건물 가치를 분리하여 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 대신, 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 1억 7,061만 원에서 2억 3,729만 원의 스펙트럼을 기준으로 제시가 2억 3,840만 원의 타당성을 검토해야 합니다. 제시가는 스펙트럼의 상단에 위치하여 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

대상 건물은 준공 6년차로 재건축 연한에 도달하지 않았습니다. 용적률 활용률이 75%로 법정 상한 대비 여유가 있으나, 현재 잔존가치율이 높아 재건축보다는 리모델링이 현실적인 대안일 수 있습니다. 다만, 리모델링 비용은 ㎡당 80만 원에서 150만 원 수준으로 추정되므로 경제성 분석이 필요합니다.

해당 매물은 매매 거래이므로 임대수익 분석은 직접적인 관련이 없습니다. 다만, 인근 연립/다세대 전월세 전환율이 4.5% 수준으로 보합세를 보이고 있어 임대 수익률 측면에서는 안정적인 시장입니다.

향후 1~3년 시세 전망은 긍정적입니다. 관악구 연립/다세대 매매가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향 또한 상승세로 매수 심리가 양호합니다. 서울대벤처타운역 인근 준역세권 입지에 더해 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 지역 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 또한, 서부선 경전철 사업 추진 등 교통 인프라 확충 호재가 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

• 매물 주변의 실제 도로 접면 상태와 차량 통행 가능 여부를 현장에서 직접 확인하십시오. 특히 세로각지(가) 도로 조건이 건축 허가에 미치는 영향을 지자체에 문의하십시오.
• 건물 외벽에 균열, 누수 흔적, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후화 징후가 있는지 꼼꼼히 살펴보십시오.
• 4층 매물의 경우, 상층부 및 인접 세대와의 층간 소음, 생활 소음 발생 여부를 다양한 시간대에 방문하여 확인하십시오.
• 주차 대수가 옥내 4대, 옥외 4대로 총 8대인데 비해 15세대가 거주하므로 실제 주차 공간 확보 및 사용 가능 여부를 확인하고, 주차 분쟁 이력이 있는지 문의하십시오.
• 건물 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 공용 부분 유지보수 계획을 파악하십시오.
• 신림선 서울대벤처타운역까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하나, 실제 도보 이동 시 편의성 및 주변 환경을 직접 확인하십시오.

최종 판정

보류