매물 유형: 주택
분석 번호: 17874
종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 5건, 약 2.22억~약 2.4억. 제시가 대비 +13.4%.
서버 연립·다세대 호 5건, 약 2.22억~약 2.4억. 제시가 대비 +13.4%.
비교 5건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.
#1 사례는 신림동에 위치하며, 전용면적 48.51㎡가 4억 3,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물에 대입 시 2억 6,211만 원으로 산출됩니다. 주택유형 및 면적 차이로 감점되었습니다. #2 사례는 봉천동에 위치하며, 전용면적 45.35㎡가 3억 4,000만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 2억 2,169만 원으로 산출됩니다. #3 사례는 신림동에 위치하며, 전용면적 41.58㎡가 2억 6,500만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 1억 8,845만 원으로 산출됩니다. #4 사례는 봉천동에 위치하며, 전용면적 33.29㎡가 2억 7,000만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 2억 3,982만 원으로 산출됩니다. #5 사례는 봉천동에 위치하며, 전용면적 48.8㎡가 3억 8,000만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 2억 3,025만 원으로 산출됩니다. 모든 사례는 주택유형, 면적, 건축연도 차이로 인해 감점 요인이 존재합니다.
대상 매물의 대지권 가치는 약 1억 4,492만 원으로 추정되며, 준공 5년차 철근콘크리트 구조 건물의 잔존가치율 90%를 고려할 때 건물 가치 또한 높게 평가됩니다. 제시된 매매가 3억 560만 원은 이러한 토지 및 건물 가치를 합산한 금액으로, 비교사례 대입 결과와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
대상 건물은 준공 5년차로 재건축 연한에 한참 미달하며, 용적률 갭도 크지 않아 재건축을 통한 개발 이익은 현재로서는 기대하기 어렵습니다. 건물의 양호한 상태를 고려할 때 대규모 리모델링보다는 유지보수에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.
관악구 연립/다세대 시장은 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 또한 상승 국면에 있어 단기적으로는 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. 서부선 경전철 등 교통 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동 청년안심주택(100세대) 등 총 245세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 경쟁 심화 및 시세 상승폭 제한 가능성이 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
보류