서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층202호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17883

종합 리스크 점수: 60점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 1건, 약 1.41억. 제시가 대비 -44.8%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 1건, 약 1.41억. 제시가 대비 -44.8%.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 신림동 일대 재개발, 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적입니다. 서부선 경전철 연장 등 교통 인프라 개선 기대감은 긍정적이나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 노후도에 대한 정확한 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 10년 경과한 철근콘크리트 구조 건물로, 잔존가치율 80%로 양호한 편입니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 44.8%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
거래량: 3점 — 동일 단지/건물 매매 0건(정상). 적산+비율 코호트 1건 · 반경 연립·다세대 매매 15건(참고). 거래량 다소 한산.
생활 편의시설: 9점 — 관악산역 신림선 역세권(약 652m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 9점 — 토지 형상(지형)은 '정방형'형으로, 대지 활용도가 매우 우수한 편입니다.
규제·개발 전망: 7점 — 신림동 일대 재개발, 지구단위계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하나, 대상 매물에 직접적인 영향은 제한적입니다. 서부선 경전철 연장 등 교통 인프라 개선 기대감은 긍정적이나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성이 존재합니다.

가격 타당성 검증

비교 1건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

유사도 30점의 비교사례 #1 (봉천동, 54.42㎡, 2026년 9월 거래가 3억 1,000만 원)은 대상 매물과 주택유형, 면적, 건축연도에서 감점 요인이 있었습니다. 특히 대상 매물(18.11㎡)이 사례(54.42㎡)보다 면적이 작아 소규모 할증이 적용되었고, 대상 건물이 사례보다 신축이어서 상향 보정이 적용되었습니다. 관악산역(신림선) 652m 거리로 준역세권 프리미엄 2%가 가산되었습니다. 이 모든 보정을 거쳐 대상 매물에 대입 시 환산 총액은 1억 316만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 매물의 호 대지권 가치는 공시지가 기준 약 1,580만 원으로 추정됩니다. 건물 감가 분석 결과 잔존가치율 80%로 양호한 상태입니다. 제시된 매매가 7,782만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 316만 원 스펙트럼 대비 하단에 위치하여, 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대상 건물은 준공 10년으로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 용적률 갭이 50.61%p로 법정 상한 대비 여유가 있지만, 제1종일반주거지역의 특성상 높은 용적률 상향을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축보다는 향후 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 고려하는 것이 현실적입니다. 인근 봉천동 649-189번지 가로주택정비사업, 신림7구역 주택정비형 재개발사업 등 주변 개발 사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하여 장기적인 개발 잠재력을 평가해야 합니다.

관악구 연립/다세대 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향도 상승세를 나타내어 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동464-8 청년안심주택(100세대) 등 총 245세대의 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 그러나 서부선 경전철 연장 등 교통 호재와 봉천지역중심 지구단위계획 변경, 신림7구역 재개발 등 다양한 개발 사업들이 중장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 보입니다. 서림동 인구는 소폭 증가하며 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입이 지속될 것으로 예상됩니다. 종합적으로 볼 때, 향후 1~3년 내 대상 매물의 시세는 완만한 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

건물 외벽에 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 하자 여부를 반드시 확인하십시오.
지하층 침수 이력이 있는지, 있다면 보수 현황은 어떠한지 건물 관리인 또는 인근 주민을 통해 확인하십시오.
대지 경계가 명확한지, 인접 필지와의 분쟁 소지는 없는지 지적도 및 현장 답사를 통해 확인하십시오.
현재 거주 중인 세입자가 있다면 임대차 계약 조건, 만료일, 보증금 및 월세 납부 현황 등을 상세히 확인하십시오.
수도관 및 전기 배선 등 주요 설비의 노후화 정도와 교체 이력을 확인하여 향후 유지보수 비용을 예측하십시오.
주차장 실사용 가능 대수와 사용 편의성을 직접 확인하고, 주차 관련 분쟁 이력은 없는지 확인하십시오.

최종 판정

매수