서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1007호 오피스텔 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 오피스텔

분석 번호: 17886

종합 리스크 점수: 40점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +45.2%.

AI 요약 평가

서버 오피스텔 실거래(호) 12건, p25~p75 약 1.32억~약 1.33억, 중심 약 1.32억. 제시가 대비 +45.2%.

세부 리스크 평가 항목

• 임대 수익성: 5점 — CAP Rate 3.77% (호 임대 SSOT · 동일 단지·건물명 오피스텔 전월세· cohort/추정 임대) — 벤치 하회. 매매 호 SSOT와 별도 참고 수익환원. NOI 약 847만원/년. 벤치 꼬마빌딩 4.5~6%.
• 가격 적정성: 6점 — 제시가는 동일수급권 추정 대비 1.45x로, 보통 구간입니다. 공시지가 2023→2026 연평균 1.95% — 추세 가산 중립.
• 도로접면: 10점 — 도로접면 '광대로한면' — 우수
• 규제·개발 전망: 5점 — 서부선 경전철 및 GTX-D 노선 등 다양한 교통 호재가 계획 및 추진 중이며, 신림7구역 재개발, 봉천지역중심 지구단위계획 등 다수의 개발 사업이 진행되어 지역 가치 상승이 기대됩니다.
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.1% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 45.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (오피스텔 실거래(호) 기반 분석)
• 생활 편의시설: 9점 — 신대방역 2호선 역세권(약 794m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 현행 용도지역: 6점 — 용도지역 '일반상업지역'. 국토계획법 법정 상한 용적률 1,300% (실제 지자체 도시계획조례 적용값·건폐율은 별도 확인 — 지방 도시는 조례상 600~900% 내외인 경우가 많고, 서울 등 일부 특수·집합개발구역만 법정 상한(1,300%)에 근접). 지목 '대'. 중첩규제 7건 (대공방어협조구역, 도시지역…)을 반영해 평가했습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
• 건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.

가격 타당성 검증

비교 12건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.

실거래가 및 시세 비교

유사도 100점 사례들은 관악구 봉천동 1568-1 및 876-15 일대의 오피스텔 거래이며, 5~6개월 전 거래 시점과 대상 매물과의 거리 0m로 높은 유사도를 보였습니다. #11, #12 사례는 건축연도에서 감점(2021년 vs 2013년)이 있었으나, 여전히 높은 유사도를 유지하고 있습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 중요한 기준이 됩니다.

심층 분석

현 임대 유지 시, 현재 Cap Rate 3.77%는 서울 꼬마빌딩 벤치마크 대비 낮은 수준입니다. 임대료 상승 추이를 고려하면 점진적인 수익률 개선을 기대할 수 있으나, 급격한 수익률 상승은 어려울 수 있습니다. 리모델링 후 임대 시, 초기 투자 비용이 발생하지만 임대료 인상 및 공실률 감소를 통해 Cap Rate를 벤치마크 수준으로 끌어올릴 가능성이 있습니다. 신축은 본 매물이 개별 호실이므로 고려하기 어렵습니다. 장기적인 관점에서 임대수익률을 높이기 위한 리모델링 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

R-ONE 오피스 시장 동향에 따르면 관악구의 임대가격지수와 임대료는 상승 추세에 있습니다. 현재 공실률은 보합세이나 5% 내외로 낮은 수준을 유지하고 있어 임대인 우위 시장으로 판단됩니다. 이는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다. EXIT 전략으로는 향후 서부선 경전철 및 GTX-D 등 교통 호재가 구체화되고 지역 개발이 완료되는 시점에 매각을 고려하여 시세차익을 극대화하는 것이 유리할 수 있습니다.

준공 5년차 건물로 주요 하자에 대한 우려는 적습니다. 다만, 건축물대장에 기계실, 전기실, 기계식주차장 등 특정 용도의 층이 명시되어 있으므로, 해당 시설들의 관리 상태 및 유지보수 이력을 확인하는 것이 중요합니다. 엘리베이터 1대 운영으로 인해 출퇴근 시간 등 혼잡 시간대에 불편이 발생할 수 있습니다.

관악구 신림동은 서부선 경전철, 수도권서남부광역철도, GTX-D 등 다수의 철도 노선 계획이 인접해 있어 향후 교통 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 신림7구역 재개발, 봉천지역중심 지구단위계획 등 지역 내 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다. 인구수는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 수요 유입이 지속될 것으로 보입니다. 이러한 요인들은 장기적으로 본 매물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

• 임차인 현황 및 임대차 계약서: 현재 임차인의 계약 기간, 보증금, 월세, 특약사항 등을 상세히 확인하여 안정적인 임대수익 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 내역 및 연체 여부: 최근 1년간의 관리비 내역과 장기 연체된 관리비가 있는지 확인하여 추가 부담을 방지해야 합니다.
• 건물 내외부 하자 여부: 육안으로 확인하기 어려운 균열, 누수, 결로, 곰팡이 등 건물의 물리적 하자를 전문가와 동반하여 정밀 점검해야 합니다.
• 주차장 이용 현황 및 편의성: 옥내 2대 주차만 가능하므로 실제 주차 공간의 혼잡도와 이용 편의성을 확인해야 합니다.
• 주변 상권 및 유동인구 변화 추이: 인근 상권의 활성화 정도와 유동인구 변화 추이를 파악하여 향후 임대수익에 미칠 영향을 예측해야 합니다.
• 개발 호재 진행 상황: 서부선 경전철, GTX-D 등 교통 호재 및 재개발 사업의 구체적인 진행 단계와 개통/완료 시점을 지자체 또는 관련 기관을 통해 확인해야 합니다.

최종 판정

매수