매물 유형: 아파트
분석 번호: 1790
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 하남시의 지속적인 개발 호재와 낮은 미분양률로 인해 시장 분위기가 긍정적입니다. 단지 내 우수한 커뮤니티 시설과 초등학교 인접, 학원가 및 망월천 근린공원 접근성 등 주거 환경이 매우 우수합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대입 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 15억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 12억 1,310만 원 ~ 최고 13억 5,901만 원, 중앙값 12억 9,366만 원) 대비 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래(2026년 6월 23층 14억 7,500만 원)와 유사하거나 그보다 높은 수준으로, 매도인이 단지의 입지적 강점과 시장 상승 기대를 선반영하여 다소 높은 가격을 제시한 것으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 최근 1~5개월 이내의 거래들이며, 시점 보정 계수 1.000~1.022가 적용되어 현재 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다. 특히, #1 사례는 1개월 전 19층 거래로 12억 9,998만 원, #2 사례는 2개월 전 8층 거래로 13억 5,901만 원의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 미사강변더샵센트럴포레 단지 내 거래입니다.
미사강변더샵센트럴포레는 초등학교 인접, 활성화된 근린상권, 대단위 학원가, 망월천 근린공원 등 우수한 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 5호선 강일역 접근성도 양호하여 교통 편의성도 높습니다. 하남시의 지속적인 개발 호재와 낮은 미분양률은 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
하남시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 여러 개발 호재가 진행 중이므로 중장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다. 특히 K-스타월드 조성 등 지역 개발 계획은 하남시의 가치를 더욱 높일 잠재력이 있습니다. 단기적으로는 현재 제시된 가격이 시장 최고가 수준이므로 추가 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
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