서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층701호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17912

종합 리스크 점수: 65점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 7건, p25~p75 약 8,281만~약 9,313만, 중심 약 9,264만. 제시가 대비 +74.4%.

AI 요약 평가

서버 오피스텔 실거래(호) 7건, p25~p75 약 8,281만~약 9,313만, 중심 약 9,264만. 제시가 대비 +74.4%.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 신림역 역세권에 위치하며, 서부선 경전철 사업 등 다수의 교통 및 주거 환경 개선 호재가 존재합니다. 다만, 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 건물 노후도 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 5년차 건물로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 74.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (오피스텔 실거래(호) 기반 분석)
거래량: 5점 — 오피스텔(호) SSOT 비교 7건. 거래량 보통.
생활 편의시설: 9점 — 신림역 신림선 초역세권(도보 328m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제: 8점 — 용도지역은 '준주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상(지형)은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.
규제·개발 전망: 7점 — 신림역 역세권에 위치하며, 서부선 경전철 사업 등 다수의 교통 및 주거 환경 개선 호재가 존재합니다. 다만, 신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.

가격 타당성 검증

비교 7건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.

실거래가 및 시세 비교

유사도 90점의 신림동 사례(#1)는 19.2㎡ 면적에 1억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 9,328만 원으로 환산됩니다. 유사도 90점의 봉천동 사례(#2)는 26.21㎡ 면적에 2억 1,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 9,703만 원으로 환산됩니다. 유사도 80점의 봉천동 사례(#3)는 45.35㎡ 면적에 3억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 8,951만 원으로 환산됩니다. 각 사례는 면적 및 건축연도 등에서 감점 요인이 있었으나, 시점 보정 등을 거쳐 대상 매물의 가치 평가에 활용되었습니다.

심층 분석

대상 매물의 토지 공시지가 기반 가치는 약 8,368만 원이며, 건물 잔존가치율은 90%로 양호합니다. 그러나 제시된 매매가 1억 6,160만 원은 비교사례 기반 환산 가치 스펙트럼(7,014만 원 ~ 9,703만 원)을 크게 상회합니다. 이는 토지 및 건물 가치를 합산하더라도 시장 가치 대비 고평가된 것으로 판단됩니다.

대상 건물은 준공 5년차로 재건축 연한까지는 상당한 기간이 남아있습니다. 용적률 갭이 법정 상한 대비 200.35%p로 개발 잠재력은 있으나, 현재 시점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 경제성 확보는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 주변 개발 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

관악구 연립/다세대 매매가격지수는 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 신림역 역세권 입지와 서부선 경전철 등 교통 호재는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 신규 공급 물량의 영향과 현재 제시된 매매가가 시장 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 점을 고려할 때, 단기적으로는 가격 조정 가능성이 있으며, 향후 1~3년 내 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 전용면적과 대지지분(대지권)을 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.
매매가 1억 6,160만 원이 인근 오피스텔 실거래가 스펙트럼을 크게 상회하는 점을 고려하여, 매도인에게 가격 산정 근거를 명확히 요청하고 추가적인 가격 협상 가능성을 타진해야 합니다.
신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 신규 공급 예정 물량의 구체적인 분양 시기 및 규모를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.
서부선 경전철 사업의 진행 단계 및 개통 시점 불확실성을 고려하여, 교통 호재가 가격에 과도하게 반영되었는지 면밀히 검토해야 합니다.
건물 내부 상태 및 설비 노후화 여부를 직접 방문하여 확인하고, 누수, 곰팡이, 결로 등 하자가 없는지 점검해야 합니다.

최종 판정

보류