서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17913

종합 리스크 점수: 63점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 1건, 약 4.4억. 제시가 대비 +6.6%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 1건, 약 4.4억. 제시가 대비 +6.6%.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 봉천동 일대는 다수의 재개발, 지구단위계획, 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인 등 다양한 개발 호재가 활발하게 진행 중입니다. 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역 승인(2023-12-21 고시)은 대상지 인근의 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 서부선 경전철의 조기 착공 및 차질 없는 추진에 대한 논의가 활발하여 향후 교통 접근성 개선도 기대됩니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 건물 외관 및 내부 상태를 직접 확인할 수 없습니다. 준공 6년차 건물로, 일반적인 관리 상태를 가정할 때 양호할 것으로 추정되나, 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 곰팡이, 오염 등 구체적인 노후도 및 유지보수 필요 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 6.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
거래량: 3점 — 동일 건물·다필지 4건 SSOT (동일 세대 1건→건물 풀) · 시군구 연립·다세대 15건 풀. 거래량 다소 한산.
생활 편의시설: 9점 — 봉천역 2호선 초역세권(도보 422m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
규제·개발 전망: 7점 — 봉천동 일대는 다수의 재개발, 지구단위계획, 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인 등 다양한 개발 호재가 활발하게 진행 중입니다. 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역 승인(2023-12-21 고시)은 대상지 인근의 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 서부선 경전철의 조기 착공 및 차질 없는 추진에 대한 논의가 활발하여 향후 교통 접근성 개선도 기대됩니다.

가격 타당성 검증

비교 1건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

유사도 70점의 비교사례는 봉천동에 위치한 전용면적 27.83㎡의 연립다세대 주택으로, 2026년 4월 3억 800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 지역에 위치하며, 시점 보정(1.036), 면적 보정(0.996), 역세권 보정(1.050) 등을 거쳐 대상 매물에 대한 보정 후 대입 총액은 3억 4,372만 원으로 산출되었습니다. 주택 유형이 공동주택과 다세대로 구분되어 감점(-30점) 요인이 있었습니다.

심층 분석

대상 주택의 호별 대지권 가치는 공시지가 기준으로 1억 4,818만 원으로 추정됩니다. 건물은 준공 6년차로 잔존가치율 88%의 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 제시된 매매가 3억 8,320만 원은 토지 가치와 건물 가치를 합산한 것으로, 단일 비교사례의 보정 후 대입가치 3억 4,372만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 입지적 프리미엄과 개발 호재에 대한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.

대상 건물은 준공 6년차로 재건축 연한까지는 상당한 기간이 남아있습니다. 현재 용적률 89.49%는 법정 상한 250% 대비 여유가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 존재합니다. 그러나 단기적인 재건축 또는 리모델링을 통한 수익 실현은 어렵습니다. 인근 청룡동 1535번지 일대 모아타운 승인 등 소규모 주택 정비 사업이 활발하여, 장기적으로는 이러한 지역 정비 사업의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

관악구 연립/다세대 시장은 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이며 매매수급동향도 긍정적입니다. 봉천역 역세권 입지와 서부선 경전철 추진 등 교통 호재, 그리고 인근의 다양한 재개발 및 지구단위계획 등의 개발 호재는 향후 1~3년 동안 대상 주택의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 신규 공급 예정 물량(신대방역 더하이브퍼스트, 봉천동 청년안심주택 등 총 245세대)이 존재하여 공급 증가에 따른 일시적인 시장 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다. 전반적으로는 상승 기조를 유지할 것으로 예상되나, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

건물 외벽 및 내부(벽지, 바닥, 천장)에 균열, 누수, 곰팡이, 오염 등 하자는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
주차 공간의 실사용 가능 여부와 세대당 주차 대수를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하고, 미납 관리비나 장기수선충당금 등 추가 부담이 없는지 확인해야 합니다.
인근에 예정된 신대방역 더하이브퍼스트(145세대), 봉천동464-8 청년안심주택(100세대) 등 신규 공급 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 관련 제한 사항이나 채무 관계를 반드시 확인해야 합니다.
봉천역(2호선) 및 서원역(신림선)과의 실제 도보 이동 시간을 확인하고, 주변 도로 상황 및 교통 체증 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류