매물 유형: 주택
분석 번호: 17921
종합 리스크 점수: 63점 / 등급: 서버 오피스텔 실거래(호) 7건, p25~p75 약 9,224만~약 1.11억, 중심 약 1.49억. 제시가 대비 +46.2%.
서버 오피스텔 실거래(호) 7건, p25~p75 약 9,224만~약 1.11억, 중심 약 1.49억. 제시가 대비 +46.2%.
비교 7건·용도지역 필터 반영. 임대·공실은 교차 확인 권장.
유사도 90점의 비교사례 7건이 확인되었습니다. 신대방동 698번지 소재 사례 #1(9,067만 원)과 #2(9,380만 원)는 건축연도 감점(-10점)이 있었으며, 사당동 1049-8번지 소재 사례 #3(1억 1,608만 원)은 면적 감점(-10점)이 있었습니다. 노량진동 57-1번지 소재 사례 #4(1억 512만 원)와 #6(1억 1,616만 원) 또한 건축연도 감점(-10점)이 적용되었습니다. 신대방동 698번지 소재 사례 #5(9,520만 원)와 신대방동 소재 사례 #7(8,899만 원)도 건축연도 감점(-10점)이 있었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 유사한 지역에 위치하며, 보정을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 추정하는 데 활용되었습니다.
대상 매물은 오피스텔로, 토지와 건물의 가치를 분리하여 평가하기보다는 호실 단위의 시장 가치로 접근하는 것이 적절합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과, 대상 매물의 가치 스펙트럼은 최저 8,899만 원에서 최고 1억 1,616만 원으로 추정됩니다. 제시된 매매가 1억 3,920만 원은 이 추정 범위보다 높은 수준입니다.
준공 5년차로 재건축 연한 도달까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 용적률이 법정 상한 대비 51%p의 여유가 있으나, 이는 서울시 도시계획조례 등 실제 적용되는 용적률과는 차이가 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. 단기적인 재건축 또는 리모델링을 통한 개발이익 실현 가능성은 낮다고 판단됩니다.
동작구 연립/다세대 매매가격지수는 최근 6개월간 상승 추세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 상승세(111.45)를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 상도역 역세권 입지와 서부선, GTX-B 등 장기적인 교통 호재는 긍정적인 요인입니다. 그러나 노량진19-6(청년안심주택), 동작센트럴자이 등 인근에 5,041세대에 달하는 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 1~3년 내에는 공급 증가로 인한 경쟁 심화와 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 오피스텔 시장은 주택 시장의 영향을 크게 받으므로, 이러한 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다.
보류