서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층602호 주택 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 주택

분석 번호: 17923

종합 리스크 점수: 63점 / 등급: 서버 연립·다세대 호 1건, 약 4.4억. 제시가 대비 +6.6%.

AI 요약 평가

서버 연립·다세대 호 1건, 약 4.4억. 제시가 대비 +6.6%.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 봉천동 일대는 재건축, 지구단위계획 변경, 청년안심주택 건립, 재개발 등 다양한 개발 호재가 활발하게 추진되고 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인은 저층 노후 주거지의 계획적 공동 개발을 유도하여 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 서부선 경전철 조기 착공에 대한 기대감도 존재합니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 건물은 준공 6년차로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도 측면에서는 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 사진이 제공되지 않아 외관 및 내부의 구체적인 상태는 확인이 어렵습니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 6.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (연립다세대 실거래(호) 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 동일 건물·다필지 4건 SSOT (동일 세대 1건→건물 풀) · 시군구 연립·다세대 15건 풀. 거래량 다소 한산.
• 생활 편의시설: 9점 — 봉천역 2호선 초역세권(도보 422m)에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.2% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 6년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상(지형)은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.
• 규제·개발 전망: 7점 — 봉천동 일대는 재건축, 지구단위계획 변경, 청년안심주택 건립, 재개발 등 다양한 개발 호재가 활발하게 추진되고 있어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 특히 청룡동 1535번지 일대 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 승인은 저층 노후 주거지의 계획적 공동 개발을 유도하여 주거 환경 개선 및 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 서부선 경전철 조기 착공에 대한 기대감도 존재합니다.

가격 타당성 검증

비교 1건 · RH 호 직접비교. SH/토지 공시 배율과 혼동 금지.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 봉천동의 전용면적 27.83㎡ 연립다세대로, 2026년 4월에 3억 800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 건물에 위치하여 유사도가 높지만, 주택 유형(공동주택 vs 다세대)에서 감점(-30점)이 발생하여 유사도 점수는 70점입니다. 해당 사례를 대상 매물에 대입하여 보정된 총액은 3억 4,372만 원입니다. 면적 보정(0.996), 역세권 보정(1.050), 시점 보정(1.036)이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 매물의 공시지가 기반 토지가치는 약 1억 4,818만 원으로 추정됩니다. 건물은 준공 6년차로 잔존가치율 88%를 고려할 때, 건물 가치는 상당 부분 유지되고 있을 것으로 보입니다. 제시가 3억 8,320만 원은 토지 가치와 건물 잔존 가치를 합산한 추정치와 비교 시 시장 프리미엄이 반영된 수준으로 판단됩니다.

대상 건물은 준공 6년차로 재건축 연한까지는 상당한 기간이 남아있습니다. 현재 용적률 89.49%는 법정 상한 250% 대비 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력은 존재하나, 서울특별시 도시계획조례에 따른 실제 용적률 상한을 확인하여 정확한 개발 가능성을 파악해야 합니다. 현재로서는 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성이 더 현실적입니다.

관악구 봉천동 일대는 서부선 경전철 추진, 모아타운 지정, 청년안심주택 건립 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 향후 1~3년간 꾸준한 시세 상승이 기대됩니다. 특히 역세권 입지와 신축 건물이라는 장점이 시장의 긍정적인 흐름과 맞물려 매력적인 투자처로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량의 영향과 거시경제 변동성도 함께 고려해야 합니다. 전반적으로는 상승 기조를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 건물 외벽 및 내부 마감재 상태, 균열, 누수 흔적, 곰팡이 발생 여부를 직접 확인하십시오.
• 대상 호실의 정확한 대지권 지분 및 등기부등본상 소유권 관련 특이사항(가압류, 가처분 등)을 확인하십시오.
• 주차 공간의 실제 사용 가능 여부와 주차 대수를 확인하고, 관리비 내역에 포함된 주차 관련 비용을 점검하십시오.
• 엘리베이터의 정기 점검 기록 및 작동 상태를 확인하여 안전성을 확보하십시오.
• 인근 신규 공급 예정인 신대방역 더하이브퍼스트(145세대) 및 봉천동464-8(청년안심주택, 100세대)의 구체적인 입주 시점과 예상 경쟁률을 확인하여 향후 시장 변화에 대비하십시오.
• 봉천역(2호선) 및 서원역(신림선)까지의 실제 도보 이동 시간과 주변 대중교통 이용 편의성을 확인하십시오.

최종 판정

매수 권유