매물 유형: 아파트
분석 번호: 17968
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물은 대구역 역세권에 위치한 12년차 아파트로, 인근에 재개발 호재와 학원 상권이 형성되어 있어 입지적 강점을 가집니다. 다만, 지역 내 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 대출금리 및 미분양 현황이 10년 중앙값 대비 높은 편이므로 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 9,058만 원 ~ 최고 4억 2,296만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 838만 원 대비 상위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물과 유사한 수준으로, 현재 시장에서 형성된 가격 범위 내에 있으나 다소 높은 편으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 14번 사례(2026년 9월, 14층, 4억 2,800만원)와 15번 사례(2026년 8월, 8층, 4억 1,800만원)는 최근 거래 시점과 유사한 면적을 가지고 있으며, 층수 차이로 인한 감점이 일부 반영되었습니다. 모든 비교사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 완료된 최종 대입 총액을 기준으로 분석되었습니다.
오페라코오롱하늘채는 464세대의 중규모 단지로, 세대당 1.22대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 대구역(대구1호선)까지 도보 8분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 반경 1km 이내에 42개의 학원이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, CU 칠성하늘채점(94m), 한성병원(513m) 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 매력이 높습니다. 인근 칠성새동네 재개발사업 정비구역이 간접 수혜권에 있어 장기적인 가치 상승 여력도 기대됩니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량이 감소 추세에 있어 환금성 측면에서는 주의가 필요합니다.
오페라코오롱하늘채는 2014년 준공되어 현재 12년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 442.07%로 국토계획법 법정 상한(1,500%) 대비 여유가 있으나, 실제 적용되는 대구광역시 도시계획조례에 따른 용적률 상한을 확인하여 개발 잠재력을 면밀히 평가할 필요가 있습니다.
대구 북구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 보이는 반면, 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 매매수급동향 지수는 87.36으로 공급 우위 시장이 지속되고 있으며, 아파트 거래량은 최근 6개월간 하락세를 보이고 있습니다. 두산위브더제니스 센트럴시티, 복현청어람더영(공공임대) 등 총 1,376세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년간 지역 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대구역 역세권 입지와 인근 재개발 호재, 대구 지하철 4호선 엑스코선 계획 등 교통 인프라 확충은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급과 금리 변동에 따른 시장의 움직임을 예의주시해야 할 시점입니다.
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