매물 유형: 아파트
분석 번호: 18005
종합 리스크 점수: 80점
연산롯데캐슬골드포레는 준공 6년차의 신축 단지로, 인근의 활발한 재개발/재건축 사업으로 인한 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 부산 지역의 미분양 증가와 거래량 하락 추세는 단기적인 시장의 불확실성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정성을 보입니다.
제시 매매가 7억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7억 557만 원 ~ 최고 8억 56만 원)의 중앙값 7억 6,808만 원에 근접한 수준입니다. 이는 유사 단지 및 평형의 최근 거래 시세와 비교했을 때 합리적인 가격대에 해당합니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.98㎡~84.99㎡)의 매매 거래이며, 시점은 2026년 5월에서 9월 사이로 최근 거래 내역입니다. 유사도 100점인 2건(7억 1,050만 원, 7억 557만 원)은 2층 매물로 대상 매물(5층)과 층수 차이가 적어 높은 유사도를 보입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 8층, 12층, 11층, 9층, 6층, 14층 등의 매물로 7억 2,959만 원에서 7억 7,817만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 유사도 80점인 19층 매물(8억 56만 원)은 층구간 감점(-20점)이 적용되었음에도 가장 높은 가격을 보였습니다. 이는 고층 프리미엄 가능성을 시사하나, 조망 여부는 현장 확인이 필요합니다.
연산롯데캐슬골드포레는 1,230세대의 대단지 아파트로, 2020년 준공되어 신축에 가까운 우수한 단지 컨디션을 자랑합니다. 세대당 1.14대의 주차 공간을 제공하며, 단지 주변 반경 1km 이내에 47개의 학원이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 물만골역(부산3호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 지하 대심도 고속도로 신설 계획(723m 인접)과 같은 교통 인프라 확충 호재가 있어 장기적인 교통 접근성 개선이 기대됩니다. 연산동은 연제구 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 환금성 측면에서도 긍정적입니다.
연산롯데캐슬골드포레는 2020년 준공되어 현재 6년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년에는 아직 24년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 불가합니다. 현재 용적률은 274.475%로 국토계획법상 법정 상한인 300% 대비 활용률이 91.5%에 달하여, 향후 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 인근에 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 다수의 정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 장기적인 관점에서 주변 개발 압력에 따른 간접적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 실제 조례 적용 용적률 및 건폐율은 도시계획조례와 토지이용계획확인서를 통해 추가 확인이 필요합니다.
부산 지역의 아파트 매매가격지수는 최근 6개월간 하락 추세를 보였으나, 전세가격지수와 매매가 대비 전세가 비율은 상승세를 유지하고 있어 실수요 기반의 시장 흐름이 나타나고 있습니다. 연제구의 매매수급동향은 보합세, 월세수급동향은 상승세를 보이며 임대차 시장의 강세가 지속될 것으로 예상됩니다. 다만, 부산 연제구의 미분양 현황(212호)이 10년 중앙값(14.5호) 대비 높은 수준이며, 인근에 거제역 양우내안애 아시아드, 센텀파크SK뷰 등 총 477세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 대출금리 상승과 건설공사비 지수 상승은 매수 심리를 위축시키고 분양가 방어에 부담을 줄 수 있는 하방 요인입니다. 그럼에도 불구하고 연산14 재개발, 거제4 재건축 등 다수의 인근 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다.
매수