매물 유형: 아파트
분석 번호: 18022
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 대구 북구 칠성남로에 위치한 대구역서희스타힐스 74㎡ 아파트로, 최근 시장 동향은 보합세이나 월세 가격은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 특히 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성 판단에 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 1,719만 원에서 최고 3억 7,372만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단부에 위치합니다. 이는 시장의 전반적인 가치 평가 범위 내에 있으며, 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다. 특히 리모델링이 안 된 점을 고려하면, 향후 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(74㎡) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점 보정 후 3억 1,719만 원에서 3억 7,372만 원 사이의 가치를 보였습니다. 층수 차이로 감점된 사례들도 있으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 제시가 3억 3,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
대구역서희스타힐스는 1,250세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.29대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 반경 1~2km 내 다수의 학원이 위치해 교육 환경이 양호하며, 대구역(대경선, 대구1호선)이 도보 9분 거리에 있어 교통 접근성도 우수합니다. 현재 매매 거래량은 하락 추세이나, 월세가격지수는 상승 중이며 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 전세 수요가 꾸준함을 보여줍니다. 인근 칠성새동네 재개발사업 등 개발 호재가 간접 수혜권에 있어 장기적인 투자 매력을 기대할 수 있습니다.
대구역서희스타힐스는 2012년 준공되어 현재 14년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 약 16년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 현재 용적률은 243.42%로 국토계획법 법정 상한인 300% 대비 약 57%p의 여유가 있으나, 실제 조례 적용값은 다를 수 있으므로 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 정확한 용적률 상한을 확인하는 것이 중요합니다. 장기적인 관점에서 용적률 여유는 재건축 또는 리모델링 추진 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
대구 북구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 월세가격지수는 상승세를 보이고 있습니다. 매매 거래량은 감소 추세로 시장의 관망세가 짙어지고 있습니다. 금리 인상과 건설공사비 상승은 매수 부담을 가중시키는 하방 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 통화량(M2) 증가로 인한 유동성 공급은 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 특히, 두산위브더제니스 센트럴시티, 복현청어람더영(공공임대) 등 1,376세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 1~3년 내 시장에 유입될 예정이므로, 이는 지역 내 경쟁 심화 및 시세 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다. 대구 지하철 4호선 엑스코선 계획 등 교통 인프라 확충은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이나, 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 전반적으로 보합세 속에서 신규 공급에 따른 변동성이 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.
보류