매물 유형: 아파트
분석 번호: 18033
종합 리스크 점수: 70점
가락우성1차 아파트는 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높고, 가락시장역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 코드 비준 추정가 대비 다소 높은 수준이며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 상황을 면밀히 주시해야 합니다.
제시 매매가 20억 원은 코드 확정 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 18억 3,733만 원 ~ 최고 18억 3,733만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 1건은 유사도 100점으로 동일 단지 58.5㎡ 13층이 2026년 8월 18억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 시점 보정 계수 0.996이 적용되어 평당 1억 295만 원으로 보정 후 대입 총액은 18억 3,733만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 해당사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.
가락우성1차 아파트는 839세대의 중규모 단지로, 가락시장역(8호선, 3호선)이 도보 7분 거리에 위치한 역세권 입지를 자랑합니다. 이마트에브리데이 가락동점, 봉우리어린이공원 등 생활 편의시설이 인접해 주거 만족도가 높습니다. 특히 위례신사선(275m) 및 3호선 하남연장(1.1km) 등 교통 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 교통 접근성 개선과 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 최근 6개월 매매 거래량이 3건으로 환금성이 낮은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
가락우성1차 아파트는 1986년 준공되어 건물 나이가 40년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 국토계획법상 법정 상한 용적률 300% 대비 재건축을 통한 사업성 확보 가능성이 있습니다. 인근에서 유천연립 소규모재건축사업, 오금현대아파트 주택재건축사업 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이므로, 가락우성1차 또한 재건축 추진에 대한 기대감이 높습니다. 실제 사업 진행 여부 및 구체적인 내용은 도시계획조례 및 토지이용계획확인서를 통해 확인이 필요합니다.
서울 송파구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 시·군·구 아파트 매매 거래량은 10년 중앙값 대비 저조한 상태입니다. 인근에 위례A1-14이익공유형(나눔형), 삼전동쌍용하이츠빌라(가로주택정비사업), 송파구장지동842-1(청년안심주택) 등 총 1,104세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 1~3년 내 입주 시점에 따라 전·월세 및 매매 시장에 경쟁 압력이 발생할 수 있습니다. 가락우성1차는 재건축 연한 도달 및 역세권 개발 호재를 바탕으로 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량과 낮은 거래량을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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