매물 유형: 아파트
분석 번호: 18045
종합 리스크 점수: 60점
해운대더샵센텀누리 아파트는 센텀역 역세권에 위치하며, 주변에 다수의 개발 호재가 있어 입지적 강점을 가집니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 4억 1,500만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 6억 52만원 ~ 최고 6억 1,874만원) 대비 약 32.9% 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 매우 큰 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(85㎡)의 매매 사례로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 6억 1,500만원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 6억 1,874만원입니다. #2 사례는 2026년 8월 6억 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 6억 52만원입니다. #3 사례는 2026년 5월 6억 1,500만원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액은 6억 1,874만원입니다. 이 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
해운대더샵센텀누리 아파트는 총 375세대의 중규모 단지로, 세대당 1.4대의 넉넉한 주차 공간을 제공하여 주거 편의성이 높습니다. 센텀역(동해선)이 도보 6분 거리에 위치한 역세권 단지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학원 상권이 잘 형성되어 있어 교육 환경도 양호합니다. 인근에는 부산센텀시티 일반산업단지 등 직접적인 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 다만, 부산 해운대구의 아파트 매매 거래량은 최근 감소 추세이므로 환금성 측면에서 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
해운대더샵센텀누리 아파트는 2014년 준공되어 현재 12년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 267.7%로, 국토계획법상 제3종일반주거지역의 법정 상한인 300% 대비 32.3%p의 갭이 존재합니다. 이는 향후 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보에 유리하게 작용할 수 있으나, 실제 적용되는 부산광역시 도시계획조례 및 토지이용계획확인서 상의 용적률을 추가로 확인해야 합니다.
부산 해운대구 아파트 시장은 매매가격지수가 완만한 상승세를 보이고 있으나, 아파트 거래량은 최근 하락 추세입니다. 전세 및 월세가격지수는 꾸준히 상승하며 임대 시장의 수요가 견고함을 나타냅니다. 인근에는 e편한세상 센텀 하이베뉴 924세대 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 입주 시점에 따라 일시적인 공급 부담이 발생할 수 있습니다. 그러나 우동3구역 재개발, 재송5 재건축 등 다수의 개발 호재와 만덕~센텀 도시고속화도로 신설 계획 등 교통 인프라 개선이 예정되어 있어 중장기적으로는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 현재 제시된 매매가는 보정된 비교사례 스펙트럼 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 크며, 이는 향후 시세 상승 여력을 확보할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.
매수