매물 유형: 아파트
분석 번호: 18054
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 대전 서구 도안동에 위치한 도안신도시수목토 아파트로, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으며, 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 판단됩니다. 현재 시점 재건축 추진은 어렵지만, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
제시된 매매가 4억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,994만 원에서 5억 2,591만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 4억 8,167만 원과 비교할 때 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례로, 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수 1.004가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 첫 번째 사례는 2026년 10월 4억 7,000만 원에 거래된 85㎡ 15층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 6,994만 원입니다. 제시된 매매가 4억 9,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
도안신도시수목토는 1253세대의 대단지로, 세대당 1.3대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 높습니다. 도안동은 대전 서구 내 거래 활성도 4위로 환금성이 보통 수준이며, 반경 1km 내 130개의 학원이 있어 교육 인프라가 우수합니다. 인근에 대전2호선 신설(트램) 계획이 있어 향후 교통 접근성 개선 가능성이 있으나, 진행 단계 및 개통 시점의 불확실성을 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교육 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 장기 투자 관점에서 매력이 있습니다.
도안신도시수목토는 2010년 준공되어 현재 16년차 단지입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 현재 용적률은 182.63%로 국토계획법상 법정 상한 300% 대비 117.37%p의 여유가 있어, 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 실제 적용되는 도시계획조례상 용적률 상한을 확인하여 정확한 개발 가능성을 판단해야 합니다.
대전 서구 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 그러나 인근에 관저 푸르지오 센트럴파크, 힐스테이트 가장더퍼스트 등 총 4,457세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 1~3년 내 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 도안동 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 대전 변동 A구역 재개발, 도마변동 재정비촉진지구 재정비촉진계획 변경 등 인근 개발 호재들이 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상되나, 신규 공급 물량의 영향과 개발 사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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