매물 유형: 아파트
분석 번호: 1809
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 준공 5년차 신축 아파트로, 대규모 단지 및 우수한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 최근 서산 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 하락 추세이나, 예천동은 서산시 내에서 가장 활발한 거래량을 보이는 지역입니다. 인근에 서산 센트럴 아이파크 410세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으나, 전반적으로 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다.
대상 매물의 제시가 4억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,995만 원에서 4억 8,995만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 있습니다. 제시가는 해당 스펙트럼의 상위권에 위치하며, 특히 2026년 4월 17층 4억 7,500만 원에 거래된 동일 단지 사례(#8)의 보정 후 대입 총액 4억 7,543만 원과 매우 유사한 수준입니다. 이는 매도인이 최근 시장 가격을 반영하여 적정 수준에서 호가를 제시한 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.928㎡) 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000으로 적용되었습니다. 최근 거래 시점은 2026년 6월부터 2026년 1월까지로 매우 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 6월 21층 4억 6,800만 원에 거래된 사례(#1)는 보정 후 대입 총액 4억 6,795만 원으로 산출되었으며, 2026년 5월 20층 4억 9,000만 원에 거래된 사례(#5)는 보정 후 대입 총액 4억 8,995만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높으며, 시점 보정 외 다른 보정은 필요하지 않았습니다. 제시가 4억 7,500만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 중간에서 상위권에 위치합니다.
본 매물은 1,273세대의 대규모 신축 단지에 속하며, 세대당 1.23대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 예천동은 서산시 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 생활 편의시설(이마트24, 큐사랑 호수공원점 등) 및 교육 시설(시립중흥S클래스어린이집) 접근성이 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 가능성은 존재합니다. 투자 가치는 보통 이상으로 판단됩니다.
준공 5년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 25년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다.
서산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락 추세로 전환될 가능성이 있습니다. 그러나 태안~안성 민자고속도로 추진, 완성차 공장 유치 지원 언급, 수석지구 도시개발 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 중장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 잠재력을 가집니다. 단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 일시적인 시장 조정이 있을 수 있으나, 우수한 입지와 단지 규모를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
매수