매물 유형: 아파트
분석 번호: 1812
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 서산푸르지오더센트럴은 준공 3년차의 신축 아파트로, 우수한 입지와 다양한 개발 호재를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히 초품아 단지로서 교육 환경이 뛰어나며, 주변 편의시설 접근성도 우수합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다.
제시가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 3,970만 원에서 5억 3,845만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 최고가와 유사한 수준으로, 매물의 시스템에어컨, 중문, 주방특화, 식세기, 인덕션, 전기오븐 등 추가 옵션과 초품아 입지, 대형마트, 스타벅스 인접 등 우수한 입지적 강점이 가격에 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적 84.9591㎡ 또는 84.9772㎡로 유사도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시점 변동에 따른 가격 왜곡이 최소화되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #2 사례(2026년 6월, 16층)는 5억 3,850만 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 5억 3,845만 원입니다. 이처럼 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 매물은 준공 3년차의 신축 아파트로, '초품아' 입지 및 대형마트, 스타벅스 등 편의시설 접근성이 매우 우수하여 실거주 가치가 높습니다. 서산시 예천동은 지역 내 거래 활성도 1위 지역으로 유동성이 풍부하며, 태안~안성 민자고속도로 추진, 완성차 공장 유치 지원 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치도 기대됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 가격 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다.
대상 매물은 2023년 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다.
서산시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향이 하락하고 미분양 물량이 존재하며, 신규 아파트 공급 예정이 있어 단기적으로는 매매 시장에 조정 압력이 있을 수 있습니다. 그러나 서산시의 인구는 소폭 증가 추세이며, 다양한 도시 개발 계획과 산업단지 조성 등의 호재가 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 대상 단지의 우수한 입지적 강점은 시장 변동성 속에서도 안정적인 가치를 유지하는 데 기여할 것입니다.
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