매물 유형: 아파트
분석 번호: 1814
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 예천한성필하우스는 충남 서산시 예천동에 위치하며, 매매가 3억 8,000만 원으로 제시되었습니다. 인근 지역은 활발한 거래량을 보이며, 태안~안성 민자고속도로 추진 등 다양한 개발 호재가 기대됩니다. 다만, 서산 센트럴 아이파크 등 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로, 실수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 4,996만 원에서 4억 68만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 3억 8,996만 원과 비교했을 때 하단에 가까운 수준입니다. 이는 시장 상황을 고려할 때 합리적인 가격대로 판단됩니다.
선별된 비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1, 2번 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점을 가집니다. 나머지 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 시세 변동이 크지 않았음을 나타냅니다.
예천한성필하우스는 847세대의 중대형 단지로, 세대당 1.34대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 예천동은 서산시 내에서 아파트 거래량이 가장 활발한 지역으로, 유동성이 높다는 장점이 있습니다. 주변에 도만스쿨어린이집 등 교육 시설과 GS25 등 편의시설이 가까이 위치하며, 서산의료원 접근성도 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 태안~안성 민자고속도로 추진, 완성차 공장 유치 지원 등 지역 개발 호재는 중장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다.
준공 14년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 16년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니며, 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 현재로서는 개발 잠재력에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다.
서산시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 하락세를 보이고 있습니다. 다만, 전월세 수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고하다고 볼 수 있습니다. 서산 센트럴 아이파크 등 신규 공급 예정 물량이 단기적인 공급 리스크로 작용할 수 있으나, 태안~안성 민자고속도로, 수석지구 도시개발 등 광역적인 교통망 확충 및 도시 확장 계획은 중장기적으로 서산시의 부동산 가치를 견인할 것으로 예상됩니다. 특히, 서산시 시청사 건립사업 예정지역 개발행위허가 제한 해제 등은 지역 개발에 긍정적인 신호입니다. 전반적으로 보합세 속에서 개발 호재를 통한 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
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