매물 유형: 아파트
분석 번호: 1816
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 준공 10년차의 비교적 신축 아파트로, 당진시 내에서 거래 활성도가 높은 수청동 인근 대덕동에 위치하고 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세수급동향과 월세수급동향은 상승세로 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인구 감소 추세와 매매수급동향 하락은 장기적인 관점에서 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,994만 원에서 2억 7,504만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례의 최고가보다 약 1,000만 원 이상 높은 수준으로, 매수자 입장에서는 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다. 다만, '막힘없는 전망', '알파공간 확장', '중문, 줄눈, 탄성 시공', '초등학교 등굣길 조망' 등 매물의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보이며, 이러한 내부 컨디션 및 조망 프리미엄에 대한 현장 확인이 필요합니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지인 한성필하우스 내의 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 973만 원/평에서 1,070만 원/평 사이로 형성되어 있습니다. 유사도 100점 사례들은 7층, 14층, 6층, 13층으로 대상 매물(7층)과 층수 유사도가 높습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들로 신뢰도가 높습니다. 특히 2026년 5월 거래된 7층(유사도 100점)의 보정 후 대입 총액은 2억 6,483만 원이며, 14층(유사도 100점)은 2억 6,996만 원으로 나타나 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.
한성필하우스는 710세대의 중대형 단지로, 세대당 1.22대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 해솔어린이집 등 교육 시설이 가까워 학군 접근성이 좋으며, 주변에 공원, 쇼핑 시설 등이 있어 주거 편의성이 높습니다. 지하철역은 없으나, 인근 도로 개설 및 도시개발구역 지정 등 교통 및 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 10년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 20년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
당진시 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세 수급동향이 상승하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 인근에 다양한 개발 사업이 진행 중이며, 특히 당진3,4지구 도시개발구역 지정은 지역 개발 압력을 높여 장기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 당진시 인구 감소 추세와 매매수급동향 하락은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 점을 고려할 때, 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재에 힘입어 완만한 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
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