매물 유형: 아파트
분석 번호: 1824
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 유원서초 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교대역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 최근 성남-서초 고속도로 추진 및 반포 미도1차 재건축 통합심의 통과 등 주변 개발 호재가 활발합니다. 다만, 인근에 8,457세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 27억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 24억 2,040만 원에서 27억 5,320만 원의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 기대치 또는 미래 가치에 대한 선반영이 일부 포함된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 유원서초 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 9,433만 원/평에서 10,730만 원/평 사이로 분포합니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.008이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일합니다. 이는 비교사례들이 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있음을 의미합니다.
유원서초 아파트는 교대역 더블 역세권(2, 3호선)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 동원유치원 등 학군 시설이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다. 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
1993년 준공되어 재건축 연한 30년을 초과한 단지로, 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300% 대비 여유가 있다면 사업성이 더욱 개선될 수 있습니다. 인근에 반포 미도1차 재건축 등 활발한 재건축 사업이 진행되고 있어 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
서초구 아파트 매매시장은 전반적으로 상승세를 보이며 수요 우위가 지속되고 있습니다. 대상 단지는 뛰어난 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성에는 유의해야 합니다. 성남-서초 고속도로 추진 등 광역 교통망 개선은 지역 가치를 더욱 높일 수 있는 호재입니다.
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