매물 유형: 아파트
분석 번호: 1840
종합 리스크 점수: 85점
천안역필하우스에듀시티는 준공 4년차의 신축 대단지 아파트로, 풍부한 생활 인프라와 학군, 편리한 교통 접근성을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 향후 신규 공급 예정 물량에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하지만, 매물의 우수한 내부 옵션과 정남향 구조를 고려할 때 충분히 고려해볼 만합니다.
제시된 매매가 4억 1,500만원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 최저 3억 7,671만원에서 최고 4억 4,776만원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 매물의 정남향, 4베이 판상형 구조, 거실 펜트리 및 안방 대형 드레스룸, 시스템 에어컨 4대 등의 우수한 내부 옵션이 가격에 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 천안역필하우스에듀시티(1단지)의 유사 면적(84.89㎡ ±5%) 거래입니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 0.998~1.000이 적용되었으며, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건을 가지고 있습니다. 예를 들어, 2026년 6월 거래된 14층 매물(84.9861㎡)은 3억 8,800만원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 3억 8,756만원의 가치로 환산됩니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래된 사례들의 평당가는 1,509만원/평에서 1,748만원/평으로 다양하게 나타나며, 제시된 매매가는 이러한 스펙트럼 내에 있습니다.
천안역필하우스에듀시티는 천안역 인근의 대단지 신축 아파트로, 초중고 학세권과 신세계백화점, 이마트 등 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 천안역(1호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권 입지이며, 천안종합터미널, 천안IC 접근성이 우수하여 교통 편의성도 뛰어납니다. 다만, 지역 내 미분양 물량과 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
대상 건물은 2022년 준공되어 건물 나이가 4년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 26년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의되기 어려울 것으로 판단됩니다.
천안시 동남구는 매매가격지수가 하락하고 미분양 물량이 높은 상황이지만, 인구는 꾸준히 증가하고 있습니다. 천안아산 강소연구개발특구 지정, 천안역세권 개발 등 지역 개발 호재가 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 신축 대단지 아파트로서의 주거 편의성과 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적인 급등보다는 점진적인 가치 상승을 예상합니다. 향후 예정된 신규 공급 물량의 소진 여부가 시장 회복의 중요한 변수가 될 것입니다.
매수 보류