매물 유형: 아파트
분석 번호: 1849
종합 리스크 점수: 73점
천안시티자이 아파트는 준공 8년차의 대단지 아파트로, 인구 증가 추세에 있는 지역에 위치하여 기본적인 주거 안정성이 높습니다. 다만, 매매가격지수가 하락세를 보이고 있고, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 3억 3,375만 원에서 3억 7,703만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 거래 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 천안시티자이 아파트의 동일 평형(59.9934㎡) 거래 건입니다. 유사도 100점 사례들은 시점 보정만 적용되었으며, 층이 다른 사례들은 층구간 감점이 적용되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(31층, 2026.6 거래)는 보정 후 대입 총액 3억 5,567만 원으로 산출되었고, 유사도 90점인 #10 사례(11층, 2026.5 거래)는 층구간 감점(-10점)이 반영되어 보정 후 대입 총액 3억 3,873만 원으로 산출되었습니다. 본 매물은 18층으로 고층에 해당하며, 제시가 3억 4,000만 원은 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치합니다.
천안시티자이는 대단지 신축 아파트로 단지 경쟁력이 우수하며, 성성동은 인구 유입이 꾸준한 지역입니다. 다만, 천안시 전체 매매가격지수 하락세와 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 지역 인구 증가세와 단지의 우수한 하드웨어가 가치 유지에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 현재로서는 논의 단계에 있지 않습니다.
천안시 서북구 성성동은 인구 유입이 지속되고 있는 지역으로, 천안시티자이와 같은 대단지 신축 아파트는 주거 선호도가 높습니다. 그러나 천안시의 전반적인 매매시장 하락세와 향후 예정된 다수의 신규 아파트 공급은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 발전과 인구 증가에 힘입어 안정적인 가치 유지가 기대되나, 공급 과잉 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
매수