매물 유형: 아파트
분석 번호: 1872
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 11년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 동일 단지 내 비교사례를 통해 가격 타당성을 검토할 수 있습니다. 다만, 세종시 전체적으로 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으며, 인구 증감률이 정체 상태인 점은 주의가 필요합니다. 향후 어반아펠 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
대상 매물의 제시가 5억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 6,893만 원의 가치 스펙트럼 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 12층이라는 층수 프리미엄이 일부 반영되었을 가능성이 있습니다. 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 적정 범위 내에 있으나 가격 협상의 여지는 있을 것으로 판단됩니다.
유사도 100점의 비교사례는 종촌동 가재마을3단지 9층 84.6958㎡ 매물로, 2026년 4월 5억 7,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수에 해당하며, 시점 보정 계수 0.998을 적용하여 보정 후 평당가는 2,221만 원으로 산출되었습니다. 이를 대상 매물에 대입한 총액은 5억 6,893만 원입니다.
가재마을3단지는 559세대의 중규모 단지로, 세대당 1.41대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 양호합니다. 인근에 꾸러기어린이공원, GS더프레시 세종종촌점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 에듀타운어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 세종시 전체적으로 인구 증감이 정체되어 있어 단기적인 투자 가치 상승보다는 실거주 목적의 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
대상 아파트는 2015년에 준공되어 현재 11년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 19년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시기는 아닙니다.
세종시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으며, 매매수급동향이 하락하여 공급 우위 시장임을 시사합니다. 인근에 어반아펠 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 다만, 세종시 도시관리계획 재정비 등 장기적인 개발 계획이 존재하며, 자연재해위험개선지구 정비 등 주거 환경 개선 노력은 긍정적인 요인입니다. 전반적으로 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름이 예상되며, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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