매물 유형: 아파트
분석 번호: 1889
종합 리스크 점수: 68점
더샵청주퍼스트파크는 준공 5년차의 신축 대단지 아파트로, 숲세권, 학세권, 병세권 등 우수한 입지 조건을 갖추고 다양한 커뮤니티 시설을 자랑합니다. 매매가격지수가 하락세에 있으나, 매매수급동향은 상승세를 보이며 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근 지역에 5,121세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 미칠 영향을 면밀히 주시해야 합니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 1,826만 원에서 4억 5,704만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 유사도 100점의 고층 사례들과 비교했을 때, 4억 5,693만 원~4억 5,704만 원 범위와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 이는 대상 매물의 19층이라는 고층 이점과 매물 특이사항에 언급된 다양한 강점들이 가격에 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 13건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하거나 인접하여 대상 매물의 19층과 직접 비교하기에 적합합니다. #1 사례(2026.6, 22층, 4억 4,000만 원)의 보정 후 대입 총액은 4억 3,998만 원, #2 사례(2026.5, 20층, 4억 5,700만 원)의 보정 후 대입 총액은 4억 5,693만 원, #3 사례(2026.5, 23층, 4억 5,700만 원)의 보정 후 대입 총액은 4억 5,704만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 사례들(#8, #9, #10, #11, #12, #13)은 대상 매물보다 낮은 층에 위치하여 보정 후 대입 총액이 상대적으로 낮게 산출되었습니다.
더샵청주퍼스트파크는 숲세권, 학세권, 병세권의 우수한 입지와 대단지, 신축, 다양한 커뮤니티 시설 등 단지 자체의 경쟁력이 매우 높습니다. 청주시 서원구는 비규제지역으로 투자 진입 장벽이 낮습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 미칠 수 있는 리스크 요인입니다. 장기적으로는 청주시의 인구 증가 추세와 함께 안정적인 실거주 수요를 바탕으로 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다.
준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
청주시 서원구의 매매가격지수 하락과 아파트 거래량 감소는 단기적인 시장 위축을 시사합니다. 그러나 매매수급동향이 상승하고 미분양 물량이 감소하는 점은 긍정적입니다. 인근 5,121세대의 신규 공급 물량은 향후 2~3년간 가격 상승을 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 단지의 우수한 입지적 강점과 신축 대단지 프리미엄을 바탕으로 가치 유지가 가능할 것으로 예상되나, 단기적인 가격 조정 가능성에 대비해야 합니다.
보류