매물 유형: 아파트
분석 번호: 1895
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 11년차로 양호한 건물 상태와 율량동의 활발한 거래량을 바탕으로 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 주변 산업단지 개발 및 보전산지 해제 등 긍정적인 개발 호재가 존재하며, 매매수급동향이 상승 추세에 있어 투자 매력이 있습니다. 다만, 향후 청주내덕 통합공공임대주택 및 더샵 오창프레스티지 등 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시된 매매가 6억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 164만 원에서 6억 2,052만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 최고가를 상회하는 수준입니다. 이는 시스템에어컨, 보일러 교체 등 내부 관리 상태 및 전망 등 매물의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼 상단을 넘어선 가격이므로 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 대원칸타빌3차아파트의 동일 면적(105.736㎡) 거래 사례입니다. 시점은 2026년 2월에서 4월 사이로 최근 거래 내역이며, 용도지역 또한 제3종일반주거지역으로 동일합니다. 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포하며, 층구간 차이에 따라 감점 요인이 발생했습니다. 특히, 유사도 100점 사례(#1, #2)는 각각 2층과 5층 거래로 대상 매물의 층과 유사하며, 보정 후 대입 총액은 6억 1,852만 원과 6억 164만 원으로 산출되었습니다. 제시가 6억 4,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다.
대상 아파트는 율량동이라는 활발한 거래 지역에 위치하며, 789세대의 중대형 단지로서 단지 경쟁력이 우수합니다. 세대당 1.79대의 주차 공간은 편의성을 높이며, 11년차의 비교적 신축 아파트로 건물 상태가 양호합니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 투자 가치는 지역 내 수요와 단지 경쟁력을 바탕으로 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 역시 현재 시점에서는 논의되기 어렵습니다.
청주시 청원구의 매매가격지수 및 전세가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매 거래량은 소폭 감소 추세입니다. 매매수급동향이 공급 우위를 나타내고 있으며, 인근에 724세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 이러한 공급 물량은 단기적으로는 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 그러나 서오창테크노밸리 산업단지 관리기본계획 변경 등 주변 산업단지 개발 호재와 보전산지 해제는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 장기적인 관점의 개발 호재를 기대할 수 있으나, 단기적인 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다.
보류