매물 유형: 아파트
분석 번호: 1906
종합 리스크 점수: 65점
청담동삼성1차 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 매매수급동향 및 전월세수급동향 모두 상승세를 보이며 수요가 우세한 시장 상황입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있으며, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 20억 9,000만 원은 단 1건의 비교사례를 통해 산출된 대입 가치 스펙트럼 16억 844만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 특정 호재가 선반영되었을 가능성을 시사합니다. 비교사례가 부족하여 가격 타당성 판단에 주의가 필요합니다.
유일한 비교사례는 동일 단지인 청담동삼성1차 101동 14층, 전용면적 84.57㎡ 매매 건으로 2026년 2월 22억 9,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례의 전용면적 기준 평당가는 8,951만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지이며 거래 시점이 4개월 전으로 비교적 최근이지만, 면적 차이가 있어 시점수정·면적·용도지역·도로·역세권·호재 보정이 모두 반영된 최종 대입 가치는 16억 844만 원으로 산출되었습니다. 이 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래입니다.
청담동삼성1차 아파트는 청담동이라는 강남 핵심 입지에 위치하여 높은 투자 가치를 가집니다. 청담역(7호선)과 강남구청역(7호선, 수인분당선)을 도보로 이용 가능한 준역세권이며, 청담공원, CU 청담청아점, 래미안라클래시어린이집 등 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다. 매매수급동향이 수요 우세로 나타나고 미분양 물량이 없는 점도 투자 매력을 높이는 요인입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 현재 용적률이 314.21%로 법정 상한(300%)을 초과하여 용적률 갭이 -14.21%p로 나타나 재건축 사업성 측면에서는 다소 불리할 수 있습니다. 그러나 '리모델링 검토' 가능성도 있으며, 서울시의 재건축 규제 완화 정책 기조와 인근 지구단위계획 변경 등 개발 호재를 고려할 때, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력은 충분합니다.
서울 강남구 아파트 시장은 전반적으로 견조한 수요와 함께 매매가 대비 전세가 비율 상승, 전월세수급동향 상승 등 긍정적인 지표를 보이고 있습니다. 청담동은 강남구 내에서도 거래 활성도가 높은 지역이며, 대상 아파트는 재건축 연한 도달이 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 현재 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하는 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 가지나, 단기적으로는 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
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