매물 유형: 아파트
분석 번호: 1934
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수요가 견고합니다. 예산군 내 다양한 개발 호재와 군관리계획 변경 등의 긍정적 요인이 존재하며, 인근 신규 공급 물량이 제한적이라는 점은 단기적인 가격 안정성에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 예산읍 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,952만 원에서 2억 9,460만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위에 해당합니다. 이는 최근 실거래 최고가인 2억 9,460만 원(2026년 3월, 9층)보다도 높은 수준으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 10건은 모두 동일 단지인 예산행정타운신동아파밀리에 아파트이며, 전용면적 84㎡대 매물로 유사도가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수 및 면적으로 시점 보정만 적용되었습니다. 나머지 사례들은 층구간 차이로 인해 유사도 90점 또는 80점으로 감점되었으나, 모두 동일 단지 내 거래라는 점에서 신뢰할 수 있는 비교군입니다. 예를 들어, #4 사례는 15층으로 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 2026년 6월 거래로 시점이 매우 유사하며 보정 후 대입 총액은 2억 7,216만 원입니다. #10 사례는 16층으로 층구간 감점(-20점)이 있었으며, 2026년 2월 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 7,966만 원입니다.
대상 아파트는 예산행정타운 내 위치하여 행정기관 접근성이 좋고, 인근에 학교 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세 및 월세 시장이 활발하여 임대 수익률 측면에서는 긍정적이나, 매매가 대비 전세가 비율이 67.6%로 상승 추세에 있어 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 예산군 내 다양한 개발 호재가 존재하지만, 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 9년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
예산군 내 스마트농업, 그린바이오 등 신산업 육성 및 인프라 구축 계획은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 군관리계획 변경을 통한 용도지역 상향 조정은 장기적으로 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 예산읍의 지속적인 인구 감소는 주택 수요에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 현재 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 단기적으로는 보합세 또는 소폭 하락 가능성이 있으나, 장기적으로는 지역 개발 호재에 따라 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.
보류