매물 유형: 아파트
분석 번호: 1997
종합 리스크 점수: 68점
본 매물은 대전 서구 도안동에 위치한 도안리슈빌 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 보합세를 보이는 안정적인 시장 환경에 있습니다. 인근 지역의 활발한 재개발 및 공원 조성 사업 등의 개발 호재가 잠재되어 있어 중장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 일시적인 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 7,027만 원에서 5억 2,324만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 9,037만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 유사 사례 중 상위권 범위에 해당하며, 매물의 특이사항(상가 이용 용이, 산세 View, 맞바람 환기)이 가격에 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 도안리슈빌에서 발생한 거래로, 전용면적 및 시점 보정을 거쳐 대상 매물과 높은 유사도를 보입니다. 특히, #11 사례는 2026년 1월 5억 2,200만 원에 거래된 동일 단지, 동일 층(24층) 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 2,324만 원으로 산출되어 대상 매물의 제시가 5억 원과 비교 시 중요한 참고 자료가 됩니다. 대부분의 사례가 2026년 1월부터 6월까지의 최근 거래이며, 층수 또한 고층에 분포하여 대상 매물과 유사성이 높습니다. 감점 사유가 있는 #15 사례는 층구간 차이로 인해 유사도 점수가 낮아졌습니다.
도안리슈빌은 1236세대의 대단지 아파트로, 세대당 1.3대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력이 양호합니다. 주변에 소태근린공원, CU 도안리슈빌점, 예나어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군 정보는 명확히 제공되지 않았으나, 인근에 학교가 위치할 경우 추가적인 투자 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 18년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 계획은 없는 상태입니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 개발 잠재력 평가에 한계가 있습니다.
대전 서구 도안동은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으며, 전월세 시장은 수요 우위를 보이고 있어 단기적인 시장 불안정성은 낮은 편입니다. 도마변동 재정비촉진지구 재개발, 정림근린공원 개발행위 특례사업 등 인근 지역의 다양한 개발 호재는 중장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 대전 에테르 스위첸, 한화 포레나 대전월평공원 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 일시적인 가격 조정 가능성은 존재합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다.
보류