매물 유형: 아파트
분석 번호: 2056
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 익산시 영등동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 주거 선호도가 높은 지역입니다. 다만, 인근에 1,148세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어, 가격 타당성 검토와 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,973만 원 ~ 1억 7,414만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 4,586만 원 ~ 5,027만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 크게 상회하는 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다. 매도인의 희망 가격이 시장 실거래가보다 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다.
#1 사례는 동일 단지 10층, 84.837㎡가 2026년 6월 1억 7,100만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 7,098만 원으로 보정되었습니다. 대상지 5층 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #2 사례는 동일 단지 13층, 84.837㎡가 2026년 6월 1억 7,100만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 7,098만 원으로 보정되었습니다. 대상지 5층 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 동일 단지 7층, 84.837㎡가 2026년 3월 1억 7,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 7,414만 원으로 보정되었습니다. 대상지 5층 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #4 사례는 동일 단지 11층, 84.837㎡가 2026년 1월 1억 7,100만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 1억 6,973만 원으로 보정되었습니다. 대상지 5층 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
제일2차(2차1단지)는 영등동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히 세대당 3.29대의 높은 주차 비율은 큰 강점입니다. 다만, 제시된 매매가는 시장 실거래가 대비 높은 수준이므로 투자 가치 측면에서는 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
본 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 용적률 갭이 206.45%p로 개발 잠재력이 높으며, 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 자산 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 시기는 조합 설립, 사업성 분석, 주민 동의 등 복합적인 요인에 따라 달라질 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.
익산시 전체적으로 매매가격지수가 하락 추세이나, 영등동은 활발한 거래량을 보이며 여전히 수요가 존재하는 지역입니다. 재건축 연한 도래로 인한 개발 기대감은 긍정적인 요인이지만, 인근 신규 아파트 공급 물량 증가와 현재 제시된 매매가의 고평가 가능성은 미래 가격 상승에 대한 불확실성을 높입니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 상황과 지역 시장 변화를 면밀히 주시해야 할 것입니다.
보류