매물 유형: 아파트
분석 번호: 2080
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 가락금호아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 가락시장역 역세권 입지와 송파구의 활발한 거래량은 긍정적인 요소입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 향후 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 20억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 17억 909만 원 ~ 최고 19억 3,549만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 가격인 19억 3,549만 원보다도 약 1억 1,451만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 높은 가격에 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지인 가락금호아파트의 전용면적 59.91㎡ 매매 사례로, 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래 내역입니다. 모든 사례가 유사도 100점으로 평가되어 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래에 1.008이 적용되었으며, 그 외 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 이는 대상 매물과 비교사례 간의 조건이 매우 유사함을 의미하며, 비교사례 #1(18억 4,000만 원, 2026년 5월, 23층)과 #6(19억 3,549만 원, 2026년 2월, 20층)이 스펙트럼의 상단을 형성하고 있습니다.
가락금호아파트는 가락시장역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 915세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 송파구는 잠실동, 가락동 등 활발한 거래량을 보이는 지역으로, 지역 내 입지 경쟁력도 양호합니다.
대상 단지는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)까지 1년이 남았습니다. 이는 재건축 사업 추진의 중요한 시점으로, 인근 '한양1·2차 재건축' 등 송파구 내 재건축 사업이 활발히 논의되고 있어 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 397.52%로 법정 상한 300%를 초과하여 용적률 갭은 낮지만, 재건축을 통한 주거 환경 개선 및 신축 아파트 가치 상승의 잠재력은 충분합니다. 다만, 높은 용적률은 사업성 분석 시 추가적인 고려가 필요합니다.
송파구 아파트 시장은 매매 및 전세 수급 동향 모두 수요 우위를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 특히 재건축 연한 도래가 임박한 대상 단지는 개발 기대감으로 인한 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 '더샵송파루미스타', '잠실르엘' 등 인근에 2,692세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부와 속도가 미래 가치에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류