매물 유형: 아파트
분석 번호: 2083
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 부안봉덕오투그란데는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 부안읍 내 활발한 거래량을 보이는 봉덕리에 위치해 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있으며, 지역 내 미분양 물량이 없어 시장 상황이 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,591만 원에서 3억 3,124만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상단에 가까운 수준으로, 시장에서 적정하게 평가되고 있거나 약간의 프리미엄이 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
비교사례 #1은 부안봉덕오투그란데 11층 84.9278㎡로 2026년 2월 3억 2,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.010을 적용하여 보정 후 평당가는 1,290만 원, 환산 총액은 3억 3,124만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 #2는 부안봉덕오투그란데 3층 84.9278㎡로 2026년 4월 3억 2,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 평당가는 1,269만 원, 환산 총액은 3억 2,591만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
부안봉덕오투그란데는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 인근에 서림고등학교 등 학교가 위치해 교육 환경이 양호하며, GS25, 부안성모병원 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 부안읍 봉덕리는 지역 내 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 유동성이 확보되어 투자 가치가 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 7년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
부안군 내 다양한 관광 개발 사업 및 도로 확포장 공사 등 개발 호재가 진행 중이며, 특히 격포 관광단지 개발은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 부안읍 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 지역 개발 호재와 낮은 미분양률로 인해 안정적인 시세 유지가 예상되나, 장기적인 관점에서는 인구 변화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
매수